Изменена процедура снижения кадастровой стоимости

Федеральным законом от 21 июля 2014 г. N 225-ФЗ была изменена уже привычная нам процедура приведения кадастровой стоимости к размеру рыночной в судебном порядке, возникшая в практике на основании Постановления Президиума ВАС от 28.06.2011 N 913/11 по делу N А27-4849/2010.

Законодатель, очевидно, осознал, что нет смысла загружать суды конвейерными делами, и решил перенести почти все споры о кадастровой стоимости в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия).

Итак, в настоящее время процедура снижения кадастровой стоимости характеризуется следующим.

1. Организации обязаны до обращения в суд обратиться в комиссию (абз. 1,38 ст.24.18) . Право на обращение в суд юридическое лицо приобретает только в случае отклонения комиссией заявления о пересмотре кадастровой стоимости или в случае его нерассмотрения в установленный срок.  Для граждан право на обращение в суд без предварительного оспаривания кадастровой стоимости в комиссии сохранено. Но лучше в комиссию обратиться, так как госпошлину платить не надо, срок рассмотрения 1 месяц, и все же есть  вероятность, что стоимость будет снижена.

2. Дела об оспаривании кадастровой стоимости полностью изъяты из компетенции арбитражных судов. Теперь их рассматривают по первой инстанции суды субъектов федерации (п.8 ч. 1 ст. 26 ГПК РФ в ред. Закона № 143-ФЗ).

3. Перечень документов для приведения кадастровой стоимости к размеру рыночной, которые нужно представить в комиссию, принципиально не изменился. По-прежнему нужны отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка на дату, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость (датой определения кадастровой стоимости является дата, по состоянию на которую сформирован перечень (ч.2 ст. 24.15 закона), а так же заключение СРО о соответствии отчета установленным требованиям. Положения о содержании отчета и заключения СРО так же не претерпели существенных изменений. 

Итак, какие должны быть документы для целей оспаривания кадастровой стоимости: 

• кадастровая справка о кадастровой стоимости (предоставляется бесплатно - п.13 ст. 14 закона 221-ФЗ, выдается Росреестром, получить можно в любом МФЦ), 
• нотариальная копия документа о праве на объект недвиижимости (постановление, договор, свидетельство и т.д.), 
• документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте (постановление, договор, свидетельство и другие), 
• отчет оценщика,
• положительное экспертное заключение.

4. Изменен принцип формирования комиссии (абз.5 ст. 24.18). Теперь  в состав комиссии входят:

• представители органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, 
• органа, осуществляющего функции по государственной кадастровой оценке, 
• уполномоченного федерального органа исполнительной власти в области государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, кадастрового учета и ведения государственного кадастра недвижимости (далее - орган кадастрового учета) 
• подлежащие обязательной ротации не менее чем на семьдесят пять процентов один раз в три года представители предпринимательского сообщества, саморегулируемых организаций оценщиков.

Однако, комиссии, сформированные по новому принципу заработают только с момента принятия уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, требований к представителям саморегулируемых организаций оценщиков, предпринимательского сообщества, входящим в состав комиссии, порядка представления кандидатур для включения в состав комиссии, в том числе в целях ротации. (п. 4 статья 3 Федерального закона №225-ФЗ). До этого момента, судя по всему, ранее сформированные комиссии сохранят свои полномочия.

5. Если раньше возможность оспаривания в комиссию кадастровой стоимости зависела от даты проведения кадастровой оценки (в связи с чем в Челябинской области споры  о кадастровой стоимости земельных участков комиссией практически не рассматривались), то теперь срок для обращения с заявлением составляет до 5 лет с момента внесения в кадастр результатов определения кадастровой стоимости. Проще говоря, теперь в комиссии может быть оспорена действующая кадастровая стоимость любого объекта недвижимости. 

6. Комиссия сама уведомляет заинтересованный орган местного самоуправления о поступлении заявления и запрашивает необходимые документы, что несколько упрощает процедуру рассмотрения заявления по сравнению с судебной.

7. При рассмотрении дела в суде законность  решения комиссии судом не проверяется (эта позиция из судебной практики теперь перекочевала в закон).

8. В новую редакцию закона перекочевала ранее существовавшая процедура пересмотра кадастровой стоимости в связи с недостоверностью сведений об объекте недвижимости, использованных при определении кадастровой стоимости. Однако, ранее такая процедура фактически не использовалась. В случаях, когда при определении кадастровой стоимости были применены неверные сведения о группе видов разрешенного использования, к которой был отнесен земельный участок, заинтересованные лица шли по пути исправления технической ошибки (подробнее см. ЗДЕСЬ). Изменится ли эта практика сейчас, пока не известно. 

9. Установлена дата, по состоянию на которую должна определяться кадастровая стоимость ранее учтенных и вновь учтенных объектов недвижимости при внесении сведений о них в кадастр или при изменении их количественных или качественных характеристик. Это должна быть дата внесения в кадастр соответствующих сведений (абз. 2 ст. 24.19). Честно говоря, не понятно, откуда орган по кадастровому учету должен брать эти сведения, если УПКС (удельный показатель кадастровой стоимости) определен на единую для всех объектов недвижимости дату определения кадастровой стоимости.

10. Установлена дата, с которой должна применяться новая кадастровая стоимость «для целей, предусмотренных законодательством», т.е., очевидно, и для целей налогообложения. Для большинства случаев изменения кадастровой стоимости решением комиссии или суда – это 01 января того года, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости. В кадастр недвижимости теперь будут вноситься сведения о дате подачи заявления заинтересованным лицом об оспаривании кадастровой стоимости. Если кадастровая стоимость изменена в результате исправления технической ошибки – с даты внесения в кадастр ошибочной кадастровой стоимости. Таким образом, сохранена возможность (и целесообразность)  изменения кадастровой стоимости в порядке исправления технической ошибки, т.е. без обращения в комиссию.

11. И последний момент, на который специалисты, комментирующие закон, част о не обращают внимание. Сейчас фактически установлена не двухэтапная процедура оспаривания (комиссия и суд), а трехэтапная. 

Имеется в виду возможность направить замечания к проекту отчета (ч. 5 ст. 24.15 закона). Не видим причин ими не воспользоваться. Для этого, правда, предусмотрен очень короткий срок, всего 20 рабочих дней, но все же на какие-то очевидные нестыковки можно обратить внимание оценщика и СРО. На эти 20 дней проект отчета включается в фонд данных кадастровой стоимости, чтобы все могли с ним ознакомиться  и все заинтересованные лица вправе подать свои замечания с соблюдением определенных требований (ч. 9 ст. 24.15 закона). 

Честно говоря, не очень верится, что собственники и вправду буду заранее знакомится с проектом отчета и исправлять его ошибки, ведь люди обычно обращают внимание на завышенную кадастровую стоимость, лишь когда приходит время платить налоги. Однако, помнить об этой новой возможности все-таки стоит. 

Материал подготовили  Татьяна Новокрещенова и Татьяна Скворцова.