.png)
Скворцова Татьяна Владимировна
Стаж с 2004 г.
Юрист; специализация: земельное, градостроительное, гражданское, жилищное, договорное право.
Организационно-правовая форма работы с клиентами: индивидуальный предприниматель, заключает договоры от собственного имени.
Образование: Уральская Государственная юридическая Академия (г. Екатеринбург, 2004г.).
Специализация: Земельное, градостроительное, гражданское, жилищное, договорное право; арбитражный и гражданский процесс. Большой опыт работы в сфере недвижимости.
Сотрудничество с настоящим ресурсом: с апреля 2010 года.
- Успешная судебная и арбитражная практика;
- Экспертиза юридической безопасности инвестиционных проектов и сопровождение сложных сделок с недвижимостью и землей;
- Ведение проектов в области недвижимости и земельных отношений ( оформление земельных участков, перепланировок, регистрация прав);
- Анализ перспективы судебных дел, проверка исковых заявлений, отзывов, апелляционных и кассационных жалоб;
- Проверка и составление гражданских и трудовых договоров;
- Опыт работы в сфере консалтинга: консультирование клиентов ( крупные организации города и области) по вопросам права ( трудовое, гражданское, земельное, градостроительное, жилищное, а так же иные отрасли права);
- Подготовка методических пособий и чтение специализорованных семинаров семинаров для юристов по земельному и гражданскому праву от ЗАО « Аудит-Классик Эксперт».
Подготовленные материалы сайта:
Земельное право и недвижимость:
- Как воспользоваться «лесной амнистией»?
- Как оформить садовый участок в собственность?
- "Дачная амнистия" 2017-2018.
- Если сосед отказывает в согласовании границы земельного участка.
- Наложение земельных и лесных участков. Примеры из закона "о лесной амнистии"
- Закон "О лесной амнистии". Комментарий юриста.
- Как получить участок для личного подсобного хозяйства в аренду без торгов.
- Минэкономразвития выпустило разъяснения по «лесной амнистии»
- Верховный Cуд РФ разрешил владельцам «незавершенок» оформлять землю под своими объектами без торгов.
- Комментарий к новому закону "О садоводстве..."
- Предельные размеры земельных участков после марта 2015 года
- Изменения земельного законодательства 2014/15
- Ограждения и коммуникации, как объект недвижимости. Приватизация земли под ними.
- В марте 2014 года вышел новый Обзор практики Верховного Суда о самовольных постройках
- « Изменена процедура снижения кадастровой стоимости»
- Как уменьшить кадастровую стоимость, если оценщик сказал, что это не возможно?
- Как узаконить старую нежилую постройку. « Амнистия» коммерческой недвижимости от ВАС РФ.
- Технический паспорт и технический план. Изменения в учете объектов капитального строительства.
Жилищное право:
- Жилищный спор между государством и гражданином. Новая позиция Конституционного суда.
- Кто такой добросовестный приобретатель?
- Как проверить сделку. Риски при покупке квартиры.
Изменения законодательства:
- Изменения Гражданского Кодекса РФ, вступающие в силу с сентября 2013 года ( исковая давность)
- Изменения Гражданского Кодекса РФ, вступающие в силу с сентября 2013 года ( представительство и доверенность)
- Изменения Гражданского Кодекса РФ, вступающие в силу с сентября 2013 года ( решения собраний)
- Изменения Гражданского Кодекса РФ, вступающие в силу с сентября 2013 года ( сделки)
- Возвращена государственная регистрация договора аренды недвижимости
- Изменения, внесенные в Гражданский Кодекс РФ, вступающие в силу с марта 2013 года
Другие материалы в разделе НОВОСТИ
Портфолио успешных дел:
| Номер дела, год | Наименование суда первой инстанции, фамилия судьи | Чьи интересы представляла | Исковые требования | Результат в 1-й инстанции | Результат во 2й и 3й инстанциях | Примечание |
| УИД: 74RS0027-01-2020-001351-07 (2020-2021 годы) | Кыштымский городской суд Челябинской области, Дюсембаев А.Д. | Истец (представительство со второй инстанции) | О признании незаконным отказа в перераспределении земельного участка | В иске отказано (в первой инстанции истец сама представляла свои интересы) | Апелляция: Решение отменено, иск удовлетворен. В кассации не обжаловалось | |
| УИД: 03RS0003-01-2020-005596-19 (2020-2021 годы) | Кировский районный суд г. Уфы, Соколова И.Л. | Истец | О признании незаконным отказа в заключении соглашения о перераспределении земельного участка | иск удовлетворен полностью | Апелляция: решение оставлено без изменения, в кассации не обжаловалось | Работа велась дистанционно без участия непосредственно в судебных заседаниях. Дело интересно тем, что суд не просто обязал администрацию заново рассмотреть заявление, а обязал принять нужное истцу решение |
| А60-57429/2019 (2019 - 2021) | АС Свердловской области, Григорьева С.Ю. | Истец | о признании отсутствующим права собственности РФ на часть земельного (лесного) участка, внесении изменений в ГЛР, отнесении участка к категории "земли населенных пунктов" | иск удовлетворен в части: устранено наложение лесного участка на участок истца в пользу истца | решение оставлено без изменения | Дело из категории дел о "лесной амнистии" (Федеральный закон №280-ФЗ), наложение участка на лесной фонд |
| А76-9652/2016 (2016-2020) | АС Челябинской области, Гусев А.Г. | Истец | о признании договора аренды земельного участка недействительным в части, о применении последствий недействиттельности путем возврата части земельного участка МО г. Челябинск путем изменения границ земельного участка по каталогу координат, другие требования | иск удовлетворен полностью | решение оставлено без изменения | Цель спора - физическое размежевание ранее единой территории крупного завода. Реальный спор длится с 2008 года, дело осложнено тремя негативными судебными актами, имеющими преюдициальное значение |
| А07-29957/2018 (вступила в процесс на стадии апелляции) | АС Республики Башкортостан, Кулаев Р.Ф. | Истец | заявление о признании незаконным постановления о наложении штрафа за самовольное занятие лесного участка | иск удовлетворен частично, штраф заменен на предупреждение | решение суда первой инстанции отменено, иск удовлетворен полностью | |
| А07-38457/2019 (в заседании первой инстанции участия не принимала (2019-2020) | АС Республики Башкортостан | Истец | заявление о признании незаконным отказа в заключении договора аренды лесного участка | В иске отказано | Апелляция: решение оставлено без изменения. В кассации резолютивная часть оставлена без изменения, но в мотивировочную часть включено положение, позволяющее использовать спорный участок без заключения договора аренды. Итог: задача решена. | Имеет место уникальная ситуация, когда истец, владеющий зданиями на праве безвозмездного срочного пользования, не обладает правом на приобретение земли в аренду без торгов, однако землей фактически пользуется. Т.е. цель судебного процесса - не выиграть спор, а получить судебный акт с подходящей мотивировкой, разъясняющей право пользоваться землей без оформления |
| А76-15889/2013 | АС Челябинской области | Истец | о снижении кадастровой стоимости двух земельных участков (ведение дела совместно с Новокрещеновой Т.Г., Скворцовой Т.В выполнялась подготовка всех документов для рассмотрения дела и консультирование) | иск удовлетворен полностью | не обжаловалось |
|
Номер дела, год |
Наименование суда первой инстанции, фамилия судьи. | Сторона, интересы которой представлял специалист | Исковые требования | Результат в 1-й инстанции | Результат во 2-й инстанции и в 3-й инстанции (для АС) | Примечание |
| 2009-2010, Дело № А76-29834/2009 |
АС Челябинской области Холщигина Д. М. |
Истец | признание недействительным договора аренды земельного участка | иск удовлетворен полностью | обжаловалось, без изменения | дело имело большой резонанс в Миассе, к участию на стороне ответчика было привлечено более 20 банков, органы власти поддерживали ответчика |
| 2009-2011, Дело № А76-39265/2009 |
АС Челябинской области Котляров Н. Е. |
Истец | Обжалование отказа администрации Миасского городского округа в утверждении схемы земельного участка | иск удовлетворен полностью | обжаловалось в апелляцию, без изменения | |
| 2012, Дело № А76-1471/2012 |
АС Челябинской области Четвертакова Е. С. |
Истец | Установление сервитута части земельного участка | иск удовлетворен полностью | не обжаловалось | |
| 2010-2011, Дело №А76-9867/2010 |
АС Челябинской области Воронов В. П. |
Ответчик | Оспаривание прав ответчика на нежилое здание | Истец отказался от иска | не обжаловалось | |
| 2010-2011, Дело №А76-24470/2010 |
АС Челябинской области Котляров Н. Е. |
Истец | Оспаривание решения об утверждении схемы раздела земельного участка и решения о постановке на кадастровый учет земельного участка, принадлежащего ответчику | истец отказался от иска в обмен на удовлетворительное встречное предоставление. Вместо рассмотрения спора, сторонами было принято решение о совместном выкупе в долевую собственность спорного земельного участка на условиях, устраивающих истца. | не обжаловалось | |
| 2011, Дело № А76-7080/2011 |
АС Челябинской области Первых Н. А. |
Истец | Обжалование незаконного бездействия администрации г. Челябинска и КУиЗО по неподготовке договора купли-продажи земельного участка | в процессе рассмотркения спора администрация подготовила и выдала все документы, необходимые для регистрации прав на земельный участок, который до этого не могли оформить несколько лет. В результате добровольного удовлетворения требований истец отказался от иска. | не обжаловалось | |
| 2012, Дело № А76-11948/2012 |
АС Челябинской области Катульская И. К. |
Ответчик | иск о демонтаже ангара | оставление без рассмотрения | не обжаловалось | Оставление без рассмотрения было связано с очевидной проигрышностью позиции истца, однако, ответчик не настаивал на рассмотрении дела, поскольку не был заинтересован в создании определенной преюдиции. |
| 2009, Дело №А76-42375/2009 |
АС Челябинской области Вяткин О. Б. |
Истец | о признании права собственности на самолвольную постройку | иск удовлетворен полностью | не обжаловалось | |
| АС Челябинской области | о признании права собственности на самолвольную постройку | иск удовлетворен полностью | не обжаловалось | |||
| 2007, А76-24675/2007 |
АС Челябинской области Строганов С. И. |
Истец | о признании права собственности на самолвольную постройку | иск удовлетворен полностью | не обжаловалось | |
| 2013, Дело №А76-15889/2013 |
АС Челябинской области Гусев А. Г. |
Истец | о снижении кадастровой стоимости двух земельных участков ( ведение дела совместно с Новокрещеновой Т. Г., Скворцовой Т.В выполнялась подготовка всех документов для рассмотрения дела и консультирование) | иск удовлетворен полностью | не обжаловалось | |
| 2012, Дело № А76-1585/2012 |
АС Челябинской области Костылев И. В. |
Истец | обжалование отказа Администрации г. Челябинска в утверждении схемы земельного участка | иск удовлетворен частично | не обжаловалось | Частичное уовлетворение связано с тем. Что одно из требований изначально заявлялось « на всякий случай» без особенной надежны на успех. |
| 2010-2012, Дело №А76-17377/2010 |
АС Челябинской области Шумакова С. М. |
Ответчик, Третье лицо на стороне ответчика | Оспаривание прав на доли в ООО | иск удовлетворен полностью | решение изменено, в иске отказано полностью | |
| 2012, Дело № А60-20464/2012 |
АС Свердловской области Проскурякова И. А. |
Истец | взыскание убытков в связи с утратой груза | иск удовлетворен полностью | не обжаловалось | |
| 2011, А76-16118/2011 |
АС Челябинской области Бахарева Е. А. |
Ответчик | взыскание денежных средств, уплаченных по договору подряда в связи с неисполнением подрядчиком своих обязательств | заключено мировое соглашение, по которому ответчиком уплачено около 15% от суммы первоначальных требований | не обжаловалось | |
| 2008, Дело № А76-689/2008 |
АС Челябинской области Адначева |
Истец | взыскание задолженности | истец отказался от иска в результате добровольного удовлетьворения требований ответчиком | не обжаловалось | |
| Суды общей юрисдикции | ||||||
| 2013, Дело № 11-1029/2013 |
Советский районный суд г. Челябинска Щеркина Т. Р. |
Ответчик | иск о демонтаже постройки, взыскании убытков, переносе досок и щебня | отказано в основных требованиях о демонтаже постройки и взыскании убытков, удовлетворено наименее значимое для сторон требование о переносе досок | обжаловано истцом, оставлено без изменения | |
| 2012 |
Советский районный суд г. Челябинска Чертовикова Н. Я. |
Истец | иск о сохранении квартиры в перепланированном состоянии | иск удовлетворен полностью | не обжаловалось | |
| 2012 |
Калининский районный суд г. Челябинска Панфилова Н. В. |
Истец | иск о снятии с регистрационного учета по месту жительства | иск удовлетворен полностью | не обжаловалось | |
| 2012, Дело № 11-2059/2012 |
Курчатовский районный суд Абдрахманова И. Р. |
Истец | иск о взыскании неосновательного обогащения, в связи с передачей денег на приобретение квартиры и последующем выселении истца из данной квартиры | иск удовлетворен полностью | без изменения | |
| 2011 |
Советский районный суд г. Челябинска Мосина Е. В. |
Истец | иск о выселении из квартиры и снятии с регистрационного учета | иск удовлетворен полностью | не обжаловалось | |
| 2012 |
Советский районный суд г. Челябинска Хабарова Л. В. |
Истец | иск о сохранении квартиры в перепланированном состоянии | иск удовлетворен полностью | не обжаловалось | |
| 2012 |
Калининский районный суд г. Челябинска Жукова Н. А. |
Истец | иск о взыскании задолженности за выполненную работу | иск удовлетворен полностью | не обжаловалось | |
| 2012 |
Калининский районный суд г. Челябинска Жукова Н. А. |
Ответчик | взыскание задолженности по кредитному договору | иск удовлетворен частично, взыскан только основной долг | не обжаловалось | |
| 2012 | Курчатовский районный суд | Истец | иск о сохранении квартиры в перепланированном состоянии | иск удовлетворен полностью | не обжаловалось | |
| 2005-2007, Дело № 33-3862/2007 |
Аргаяшский районный суд Гиниятуллина М. М. |
Ответчик | иск об оспаривании прав на строение и земельный участок, истец прокуратура и Росимущество | в иске отказано | без изменения | |
| 2007, Дело № 33-3553/2007 |
Советский районный суд г. Челябинска Щеркина Т. Р. |
Истец | иск о признании незаконным решения об утверждении землеустроительного дела | иск удовлетворен полностью | без изменения | |
| 2005-2008, Дело № 33-1687/2008 |
Аргаяшский районный суд Гиниятуллина М. М. |
Ответчик | иск об оспаривании прав на строение и земельный участок, истец сосед. Суть вопроса — межевой спор | иск удовлетворен частично ( в результате решения ответчиком сохранено строение, утрачена 1,5 сотки земли) | Решение изменено в пользу ответчика ( в результате пересмотра истцом по-прожнему сохранео строение, утрачено 0,5 сотки земли) | |
| 2007 |
Центральный районный суд Винникова Н. В. |
Истцы | иск о признании права пользования квартирами без документов | иск удовлетворен полностью | не обжаловалось | |
| 2008, Дело № 33-6712/2008 |
Орджоникидзовский районный суд г Магнитогоска Баженова Т. В. |
Истец | иск о вселении-выселении | иск удовлетворен полностью | без изменения | |
| 2007, Дело № 33-3166/2007 |
Курчатовский районный суд Максимова Л. А. |
Ответчик | иск о взыскании платежей за содержание и ремонт жилого помещения и коммунальные услуги | При первом рассмотрении иск удовлетворен полностью, При втором рассмотрении заключено мировое соглашение на условиях устраивающих ответчика | решение отменено, дело возвращено на новое рассмотрение |
1 Ответы юристов: Скворцова Т. В. 1 Ответы юристов: Скворцова Т. В. 2 Ответы юристов: Скворцова Т. В. / 1 Ответы юристов: Скворцова Т. В.
Федеральным законом от 13.07.2015 года №258-ФЗ внесен ряд значимых изменений в статью 222 ГК РФ, регулирующую вопросы узаконения и сноса самовольных построек.
Разберем основные новшества: 1. В пункт 1 ст. 222 внесен дополнительный критерий отнесения постройки к самовольной: возведение ее "на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта". Отметим. что и ранее этот критерий существовал, однако, он не был выделен отдельной строкой, а был включен в комплексное понятие «постройки, созданной с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил». 2. Пунктом 3 ст. 222 ГК РФ в новой редакции определен перечень условий, при одновременном выполнении которых право собственности на самовольную постройку может быть признано за собственником земли или лицом, владеющим земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения. За арендатором земельного участка право собственности по-прежнему не может быть признано. Итак, условия признания права собствености на самовольную постройку:
- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; Для собственников земли право на строительство может быть ограничено лишь разрешенным использованием земельного участка. Вероятно, именно это и имеет ввиду законодатель: неподходящее разрешенное использование участка должно не только стать причиной признания постройки самовольной, но и основанием для отказа в легализации такой постройки.
- если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах; Это положение закона является новым. Ранее существовавшая сдебная практика Верховного Суда РФ исходила из необхоимости соответствия постройки строительным нормам и градостроительной документации, существовавшей на момент строительства, а не на момент обращения в суд (Раздел о вопросах применения материального права Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством ВС РФ от 19.03.2014г.). С учетом того, что со временем градостроительная документация обычно усложняется и строительные нормы ужесточаются, по новому закону узаконивание самовольных построек станет еще сложнее.
- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Это положение является традиционным и изменений не претерпело.
Требование, сложившееся в судебной практике, предусматривающее обязательное соблюдение порядка получения разрешения на строительство до обращения в суд, в закон не включено. Однако, надеяться на либерализацию судебной практики в этом вопросе я бы не стала. 3. И наконец, самое важное и революционное изменение касается порядка сноса самовольных построек (п.4. ст. 222 ГК РФ в новой редакции). Если раньше снос самовольных построек в целом по стране производился исключительно по решению суда, то теперь органам местного самоуправления дано право самостоятельно принимать решения о сносе самовольных построек! Впрочем, не любых, а расположенных на земельных участках, не отведенных для строительства данных объектов, и находящихся:
- в зонах с особыми условиями использования территории (охранные, водоохранные, санитарно-защитные и т.п.), кроме зон охраны объектов культурного наследия.
- на землях общего пользования (улицы, проезды, площади и т.д.)
- в полосе отвода инженерных сетей федерального, регионального или местного значения.
Кратко резюмируя, можно сказать, что законодатель стремился дать право административного сноса органам местного самоуправления только в отношении объектов, которые действительно сильно мешают большому количеству людей и явно расположены не там, где нужно. В реальной же жизни административный снос может затронуть, например: капитальные здания, возведенные на предоставленном в аренду участке земель общего пользования, вместо временного торгового павильона. Дачные домики на земельных участках, предоставленных в аренду для огородничества без права строительства, если такой участок попал в зону с особыми условиями использования. Возможны и иные случаи, все их сейчас не предугадать, однако, многие из них, на мой взгляд, все-таки заслуживают судебного разбирательства. Административный снос должен выполняться по решению органа местного самоуправления тем лицом, которое возвело самовольную постройку за свой счет. Если же такое лицо установить не удалось, то орган местного самоуправления будет вправе снести такую постройку самостоятельно, уведомив общественность за два месяца следующими способами:
- обеспечить опубликование в порядке, установленном для официального опубликования муниципальных правовых актов;
- обеспечить размещение на официальном сайте уполномоченного органа местного самоуправления;
- обеспечить размещение на информационном щите в границах земельного участка, на котором создана самовольная постройка.
Если же «хозяин» постройки известен, то решение о сносе постройки направляется ему лично. Срок сноса устанавливается органом самоуправления «с учетом характера постройки», но не может превышать 12 месяцев. Интересно, что нижняя граница срока законом не определена. Т.е. нельзя исключать установление органом местного самоуправления, например, недельного срока на снос постройки. Забавно, что законом не предусмотрены и последствия неисполнения самовольным застройщиком решения органа местного самоуправления. Право местной администрации самостоятельно снести постройку или обратиться к судебным приставам для этого случая не предусмотрено, т.е. администрация должна будет через суд понуждать обязанное лицо снести постройку. В итоге мы опять получаем тот же судебный спор о сносе самовольной постройки. О праве заинтересованных лиц обжаловать в суд такое решение органа местного самоуправления в законе не сказано, однако, данное право никто не отменял и предусмотрено оно различными процессуальными кодексами (АПК РФ, КАС РФ), как право любого гражданина или организации обжаловать решение органа публичной власти. Закон вступает в силу с 01.09.2015 года.
Материал подготовила Татьяна Скворцова.
Вопрос о том, являются ли объектами недвижимости такие вещи, как ограждения, коммуникации, асфальтовые замощения, проезды и т. п., до сих пор окончательно не решен. Президиум ВАС выпустил уже множество актов, определяющих понятие объекта недвижимости, права на который подлежат государственной регистрации, а точка в этой проблеме до сих пор не поставлена. Между тем, от решения этого вопроса зависит возможность льготной приватизации земли под такими объектами на оснвании ст. 36 Земельного Кодекса РФ, а значит, и имущественные интересы множества лиц.
В этой статье я постараюсь на оснвании последних постановлений Президиума ВАС все-таки разобраться с темой о приватизации земли, занятой подобными объектами.
Наиболее интересным с этой точки зрения представляется Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 1160/13 от 24.09.2013 по делу № А76-1598/2012. Данным постановлением Высший суд отменил Постановление ФАС УрФО и судебные акты первых двух инстанций, которыми ранее на Управление Росреестра по Челябинской области была возложена обязанность на основании пп. 3 части 17 ст. 51 Градостроительного Кодекса РФ провести государственную регистрацию прав заявителя (Центрального Банка РФ) на капитальное ограждение, расположенное на земельном участке, принадлежащем заявителю на праве постоянного (бессрочного) пользования и ограждающего здания, принадлежащие ЦБ РФ.
Удовлетворяя исковые требования, суды исходили из того обстоятельства, что в силу статьи 130 ГК РФ, капитальный забор, установленный на фундаменте, прочно связан с землей, его перемещение без несоразмерного ущерба назначению не возможно, а значит, он является объектом недвижимости, и права на него в силу ст. 131 ГК РФ подлежат государственной регистрации. С другой стороны, такой объект является вспомогательным по отношению к земельному участку и расположенным на нем зданиям, а значит, в силу пункта 3 части 17 ст. 51 Градостроительного Кодекса РФ, для возведения такого объект а не требуется разрешение на строительство, а, значит, и разрешение на ввод в эксплуатацию. При таких обстоятельствах, по мнению нижестоящих судов, права на такой объект должны были быть зарегистрированы на основании декларации.
Однако, ВАС РФ признал такую позицию не верной по следующим причинам.
ВАС указал, что прочная связь с землей является не единственным признаком объекта недвижимости, как объекта гражданских прав. Для признания объекта капитального строительства объектом недвижимости и регистрации на него права собственности, данный объект должен иметь самостоятельное значение в гражданском обороте:
«По смыслу указанных положений гражданского законодательства право собственности (право хозяйственного ведения и оперативного управления) может быть зарегистрировано в ЕГРП лишь в отношении тех вещей, которые, обладая признаками недвижимости, способны выступать в гражданском обороте в качестве отдельных объектов гражданских прав...
Так как ограждение не имеет самостоятельного хозяйственного назначения, не является отдельным объектом гражданского оборота, выполняя лишь обслуживающую функцию по отношению к соответствующему земельному участку и находящимся на нем зданиям, выводы судов о необходимости государственной регистрации права собственности на него не могут быть признаны обоснованными».
На основании изложенного ВАС РФ отменил все ранее принятые судебные акты и отказал в удовлетворении заявленных требований, определив, что забор (даже капитальный) не является недвижимостью, если не имеет самостоятельного хозяйственного значения. Такая позиция, надо сказать, не очевидна, и, на мой взгляд, не основана на законе, однако, позволяет разрешить давно назревший конфликт интересов собственников разных зданий, расположенных за одним заграждением.
Определившись с позицией по вопросу о значении забора, как объекта недвижимости, суд тем не менее не имеет точной позиции на тему о приватизации земли, занятой подобными объектами.
Постановлением №ВАС-12668/2012 по делу №А21-6529/2010 Высший суд определил, что даже в случаях наличия у заявителя зарегистрированного права на вспомогательные объекты (коммуникации, подъездные пути), названное право само по себе не является основанием приватизации земельного участка, занятого такими объектами.
В названном деле рассмотрена ситуация, когда застройщику был предоставлен в аренду на 49 лет земельный участок для строительства зоны отдыха. Предполагалось, что на земельном участке будут возведены, как здания и сооружения рекреационного назначения, так и объекты инфраструктуры, такие, как коммуникации и подъездные пути. Выполнив строительство объектов инфраструктуры и не закончив возведение основных объектов, застройщик обратился в орган местного самоуправления с заявлением о выкупе земельного участка, на котором указанные объекты были расположены. Договор купли-продажи земли был заключен и право собственности на выкупленный участок прошло государственную регистрацию. Впоследствии администрация «одумалась» и решила оспорить указанный договор в суде.
Суды первых двух инстанций отказали в удовлетворении заявленных требований администрации об оспаривании договора купли-продажи, но суд кассационной инстанции вернул дело на новое рассмотрение. При новом рассмотрении в удовлетворении требований было отказано повторно. ВАС отменил постановления нижестоящих судов и удовлетворил требования в указанной части. Постановление Президиума ВАС от 19.03.2013 №ВАС-12668/2012 по делу № А21-6529/2010 было мотивировано следующим.
«Однако судами не принято во внимание, что законодательством не предусмотрена возможность приватизации всего земельного участка, на части которого находятся объекты, введенные в эксплуатацию, а на другой части только запланировано строительство объектов, в целях возведения которых этот участок формировался.
Согласно правовой позиции, содержащейся в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 № 8985/08, земельные участки, занятые объектами недвижимого имущества, могут быть предоставлены в собственность по основанию, установленному пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса, только для целей эксплуатации уже существующих зданий, строений и сооружений.
Возведение на земельном участке только вспомогательных объектов, даже при наличии государственной регистрации права собственности общества на них, не влечет возникновения у общества права на приобретение в собственность спорного участка в порядке, предусмотренном статьей 36 Земельного кодекса.
Вывод судов о том, что общество имело право на приобретение в собственность всего земельного участка, обоснован также тем, что разделение этого участка не позволит достичь цели его использования – строительства рекреационного района. Данный вывод является необоснованным, поскольку достижение цели использования земельного участка, то есть строительство всего комплекса предусмотренных проектом объектов, возможно не только при приобретении земельного участка или его частей в собственность, но и посредством использования земельного участка на праве аренды, которое было предоставлено обществу на срок 49 лет.
Таким образом, Высший суд фактически указал, что наличие на земельном участке вспомогательных объектов, хотя бы право собственности на них и зарегистрировано, как на недвижимое имущество, не является необходимым и достаточным основанием для приватизации данного земельного участка на основании ст. 36 ЗК РФ. При таких обстоятельствах фактически установлен иной правовой режим вспомогательных объектов, отличный от правового режима иных объектов недвижимости.
Третьим интересным постановлением Президиума ВАС по рассматриваемому вопросу стало Постановление Президиума ВАС РФ от 20.10.2010 N 6200/10 по делу № А56-50083/2008 . В данном документе высший суд рассмотрел ситуацию, когда при приватизации земельного участка под объектами стадиона администрация сформировала выкупаемый земельный участок без учета земли, на которой размещались вспомогательные некапитальные объекты, мотивировав свое решение тем, что вспомогательные объекты, не являющиеся объектами недвижимости, не создают исключительного права на приватизацию земли под ними.
Высший суд указал, что такая позиция ошибочна, и, если вспомогательные объекты, хотя бы и не являющиеся объектами недвижимости, необходимы для эксплуатации основных объектов, участок для выкупа основных объектов должен быть образован с учетом площади, необходимой для размещения существующих вспомогательных объектов.
Итак, из всех рассмотренных выше постановлений Президиума можно сделать следующий вывод:
Вспомогательные объекты (ограждения, коммуникации, проезды и т. п.) сами по себе не создают правовых оснований для выкупа земельного участка по статье 36 ЗК РФ, даже если права на них зарегистрированы, как на недвижимое имущество, однако, они должны учитываться при формировании участка, приватизируемого для эксплуатации основных объектов. Таким образом, главным условием для приватизации земли, занятой вспомогательными объектами, является наличие на том же участке основного объекта недвижимости (здания или сооружения), для использования которого нужны вспомогательные объекты.
Исходя из этой позиции ВАС, возникают дополнительные вопросы:
1. Что все-таки считать вспомогательным объектом, не являющимся объектом недвижимости и не дающим право на приватизацию земли? Как было уже сказано, наличие или отсутствие прочной связи с землей, не является единственным и достаточным критерием. Исходя из правовых позиций Президиума ВАС, я бы выделила такие факторы:
- отсутствие самостоятельного значения в гражданском обороте, наличие исключительно вспомогательной функции по отношению к земельному участку или иным объектам недвижимости (зданиям и сооружениям).
- в качестве дополнительного формального критерия можно добавить критерий соответствия назначения данного объекта одному из вспомогательных видов разрешенного использования, определенных правилами землепользования и застройки соответствующего населенного пункта, и несоответствия основному виду разрешенного использования. Т. е. если земельный участок был специально отведен под размещение объекта коммуникаций, и данный вид использования является основным, а построенный объект имеет прочную связь с землей, нельзя исключать, что он будет признан нормальным объектом недвижимости, а не вспомогательным объектом. Следовательно и земля под ним после окончания строительства будет подлежать приватизации на основании ст. 36 ЗК РФ.
2. Создают ли вспомогательные объекты, расположенные на земельных участках старых советских предприятий, право на выкуп земли под ними у новых собственников зданий и сооружений, ранее входивших в состав данных предприятий?
Если предприятие приватизировалось, как единый имущественный комплекс (хотя бы и не зарегистрированный в ЕГРП в качестве «предприятия», однако используемый в соответствии со своим первоначальным назначением), то очевидно, что для его эксплуатации должен формироваться единый участок, в площади которого должны быть учтены и вспомогательные объекты. Т. е. если завод в результате приватизации лишь поменял собственника, но остался тем же самым заводом, то все коммуникации, ограждения и проезды должны учитываться при определении площади и границ земельного участка, необходимого для эксплуатации данного завода. Эта ситуация аналогична рассмотренному делу о выкупе земли под стадионом.
Значительно сложнее (и распространеннее) другая ситуация, когда имущество бывшего советского завода после приватизации было распродано разным собственникам. Довольно часто один из таких новых собственников (самый крупный) продолжает вести профильную деятельность (и не редко является правопреемником приватизированного предприятия), другим же собственникам принадлежат одно-два здания на данной территории и они ведут самостоятельную хозяйственную деятельность, не связанную с деятельностью завода. При этом здания часто соединены общей системой коммуникаций и окружены единым ограждением. Кому при таких обстоятельствах должна быть предоставлена земля под вспомогательными объектами? И вообще, подлежит ли она приватизации?
Ответа на этот вопрос ВАС по прежнему не дает. Однако, если исходить из логики рассмотренных постановлений, я бы отметила ряд моментов.
Во-первых, об ограждениях. Если завод более не является единым имущественным комплексом, и на его территории есть здания, принадлежащие разным собственникам, то единый земельный участок для эксплуатации всех зданий бывшего завода образован быть не может. А это значит, что ограждение завода, являющееся вспомогательным объектом по отношению к земельному участку, который раньше был единым, а теперь подлежит разделу, так же утрачивает свою функцию обособления уже не единого имущественного комплекса. При таких обстоятельствах, полагаю, что факт наличия данного ограждения в собственности правопреемника завода не должен создавать правовых оснований для приватизации земли под данным ограждением. Весь периметр поделенного между разными собственниками предприятия не может перейти в собственность одного лица только по причине наличия на нем капитального ограждения, зарегистрированного в качестве объекта недвижимости, ведь это необоснованно воспрепятствует образованию для других собственников нормальных земельных участков, имеющих самостоятельный доступ к землям общего пользования.
Теперь о коммуникациях и проездах. Как делить землю под ними?
С одной стороны, с учетом представленных правовых позиций, земля под коммуникациями должна быть предоставлена собственнику того из зданий, для эксплуатации которого данные коммуникации предназначены. Но проблема в том, что обычно они обслуживают не одно, а несколько зданий, расположенных на данной территории, при этом право собственности на них может быть зарегистрировано за собственником одного из этих зданий или вообще за третьим лицом. Таким образом, весьма проблематично определить субъекта, который, с учетом подходов ВАС, был бы вправе претендовать на землю под коммуникациями.
С другой стороны, из тех же постановлений Президиума ВАС следует, что такие объекты в большинстве случаев не являются объектами недвижимости, государственная регистрация прав на них зачастую не соответствует закону, и сами по себе они не создают оснований для приватизации земли. Кроме того, в соответствии со ст. 274 ГК РФ доступ к коммуникациям для их обслуживания возможен на основании сервитута. т. е. реальная необходимость приватизации земли собственником (или эксплуатантом) коммуникаций вызывает сомнение.
При таких обстоятельствах в практике возникает вопрос, может ли собственник здания, для эксплуатации которого необходима земля, на которой размещены чужие коммуникации, выкупить данную землю, а собственника коммуникаций допускать к ним по соглашению о сервитуте? Теоретически это было бы логично, ведь если собственник коммуникаций не обладает исключительным правом на приватизацию земли под ними, то и право это не может быть нарушено в результате приватизации земли иным лицом. Необходимо лишь решить вопрос об определении размера справедливой платы за сервитут, которая, по моему мнению, не должна превышать пропорциональной доли земельного налога. Однако такой подход на настоящий момент не подтвержден авторитетной судебной практикой и является моим личным мнением.
В-третьих, о проездах. Проезды принципиально отличаются о коммуникаций тем, что их наличие на земельном участке исключает (или почти исключает) возможность эксплуатации данного участка иначе, чем для движения транспортных средств. Если участки, под которыми пролегают коммуникации, могут представлять интерес и для иной хозяйственной деятельности, поэтому потенциально могут приватизироваться или арендоваться для других целей и по иным основаниям (с соблюдением охранных зон и доступа к коммуникациям), то для земельных участков, занятых проездами это, как правило, не имеет смысла.
Полагаю, что в ряде случаев землю, занятую проездами, равно как и сами проезды стоит передать в долевую собственность собственников объектов недвижимости, для обслуживания которых они предназначены, однако все это требует создания в законодательстве соответствующих механизмов либо согласованной воли всех заинтересованных лиц, которая имеется не всегда.
Практика давно нуждается в выработке методики размежевания подобных территорий, однако пока все ограничивается лишь вопросами без ответов.
И последнее. Не так давно Высший Арбитражный Суд перестал существовать, а его судьи (не все) вошли в состав Верховного суда. Хочется надеяться, что выработанные ВАС правовые позиции будут сохранены новым судом, поскольку иначе мы снова окажемся отброшены на десять лет назад в решении наболевших земельных вопросов.
И самое последнее. С марта 2015 года вступает в силу Федеральный закон о внесении изменений в Земельный Кодекс РФ, в результате действия которого у нас наверняка возникнут новые споры. Очевидным остается одно, точку в названных проблемах ставить рано.