Как удержать обеспечительный платеж, если квартиранты что-то сломали

Чтобы компенсировать потери от неловкости арендаторов (испачканные обои, разбитые кружки и даже унитазы), собственники часто берут денежную сумму, из которой при выезде жильцов вычитают стоимость ущерба. Это довольно распространенная практика, т. к. позволяет быстро и без суда возместить причиненный вред.

Что такое обеспечительный платеж

Обеспечительный платеж предусмотрен статьями 381.1, 381.2. ГК РФ и называть его в договорах нужно именно так: «обеспечительный платеж», а не «залог» и не «страховой депозит». Неправильное использование терминов иногда приводит к признанию договоров аренды в этой части незаключенными (решение АС Тюменской области N А-70-9514/26-2006), впрочем, не всегда.
Если в вашем соглашении уже написано «залог», паниковать не стоит, просто в следующий раз пишите верно.

Нужно ли фиксировать дефекты имущества, если расходы на ремонт покрываются обеспечительной суммой

Вопреки распространенному мнению, обеспечительный платеж не спасает от необходимости оформлять убытки, ведь арендаторы тоже не лыком шиты. Они могут потребовать удержанные деньги обратно, если у арендодателя не окажется подтверждающих документов. А заодно взыскать судебные издержки и сильно помотать нервы хозяину жилья.

Случай из жизни

Подобное дело о конфликтном выселении нанимателя и возврате удержанного «страхового депозита» был рассмотрен Мосгорсудом (Определение от 2 июля 2015 г. по делу No 33-21469). Отмечу, что первая инстанция встала на сторону квартиросъемщика, и взыскала с собственницы удержанные деньги, однако апелляция отменила судебный акт. Нетрудно себе представить, сколько сил и времени было потрачено на восстановление справедливости.

Главной проблемой арендодателя в этом споре стало отсутствие прямых доказательств того факта, что повреждения действительно возникли в период проживания арендатора, а не позже. Оценщик, зафиксировавший наличие дефектов, был приглашен лишь тогда, когда спор уже рассматривался судом, т. е. через несколько месяцев после выезда квартирантов. До этого момента хозяйка квартиры не фиксировала повреждения и не предъявляла никаких требований, рассчитывая на «залог». Если бы помещение сдавалось постоянно и посуточно, т. е. после недовольных арендаторов заехали бы другие люди, ей и вовсе не удалось бы отстоять свою позицию.

Что делать, если при выезде нанимателя был обнаружен ущерб

Порядок необходимых действий подробно описан здесь. Перечисленные правила относятся ко всем случаям, когда вред значителен вне зависимости от наличия «залога».

Как правильно возвратить аккуратному нанимателю обеспечительный платеж

Возвращая деньги, не забудьте взять у арендатора расписку. Чтобы не плодить лишних бумажек, можно просто попросить человека написать на вашем экземпляре договора, что "обеспечительный платеж в сумме (...) возвращен", указать дату и расписаться. О частичном возврате обеспечения смотрите здесь.

Продуктивной вам работы.

Материал подготовила Татьяна Скворцова