Dura lex... Что говорит закон о выселении квартирантов

Разбирая вопросы найма жилья, нельзя не заметить, что российское законодательство всеми силами стремится защитить «экономически слабую» сторону, нанимателя, от «злобного богатея» — наймодателя. При прочтении Гражданского Кодекса наймодатель представляется некой «акулой капитализма», наживающейся на народной бесприютности, а наниматель — работящим, но бедным отцом семейства, которому все время грозит оказаться на улице с маленькими детьми. Прямо картинка из революционной прозы.

Странности закона

Расторжение договора наймодателем

Этот подход хорошо прослеживается в статье 687 ГК РФ о расторжении договора найма.
По инициативе наймодателя договор найма расторгается исключительно в судебном порядке и только в крайних случаях (хронические неплатежи, разрушение жилого помещения). Появление у собственника личной потребности в использовании жилья не считается основанием для выселения квартирантов.

А если договор найма (не приведи Боже) заключен на срок более года, то выселение нанимателя и вовсе становится творческой задачей. Даже если наниматель полгода не платит и портит имущество, то по решению суда ему могут предоставить срок для устранения допущенных нарушений (до года!!!). А потом, если нарушения не устранены, и суд все-таки вынес решение о выселении, то ЕЩЕ НА ГОД может быть отсрочено его исполнение.

То есть, в жестком варианте НЕДОБРОСОВЕСТНЫЙ наниматель сможет 2 ГОДА пользоваться квартирой и ничего не платить!

А что в него взять, если он несчастный, и у него «семеро по лавкам». Вот так примерно устроено наше законодательство. Единственное спасение от такого сценария — краткосрочные договоры найма, механизмы штрафов и общая адекватность сторон.

Если же при заключении договора вы случайно забыли указать срок найма (например, заранее не знаете, сколько времени квартирант проживет в квартире), то он будет равен 5 ГОДАМ!

Но и квартирантам съехать не так-то просто

Они не должны обращаться в суд, но о предполагаемом выезде обязаны предупредить наймодателя за 3 месяца. Причем договором это правило нельзя изменить. Целых три месяца арендатор, решивший переехать, должен оплачивать старое жильё!!!

Как происходит в обычной жизни

Между тем на реальном современном рынке найма жилья (даже если речь идет о долгосрочном найме), все эти ограничения чаще создают сторонам неоправданные сложности, чем действительно кого-то защищают.

Самая частая реальная договоренность о расторжении договора состоит в том, что квартирант и собственник в любое время могут разбежаться, сообщив другой стороне за месяц.

Такой подход обычно всех устраивает, т. к. всем дает возможность расстаться без потерь.

Квартирант обычно снимает квартиру по реальной рыночной цене, и за месяц вполне может найти другое жилье на похожих условиях. Именно это обстоятельство обычно уберегает обе стороны от долгих судебных разбирательств, к которым их будто специально подталкивает законодатель. Большинство обычных людей, услышав от собственника просьбу освободить квартиру, начинают подыскивать не адвоката, а другой вариант размещения. Просто потому, что это намного легче.

Если же наймодатель сдает квартиру дешевле рынка, то тем более непонятно, почему он должен делать это дольше, чем может себе позволить.

Наймодатель в действительности нередко имеет более тяжелую жизненную ситуацию, чем наниматель. Например, квартиру нужно срочно продать, чтобы оплатить дорогое лечение. Или одинокая мама с маленьким ребенком живет на деньги от сдачи квартиры, доставшейся в наследство от родителей. Она просто не может себе позволить обеспечивать жильем посторонних людей. Иметь возможность быстро выселить неплательщиков для нее жизненно важно. Но увы. Прописать такие условия в договоре означает нарушить закон.

Резюмируем кратко

На мой взгляд, неверно искусственно создавать ситуацию, когда частное лицо, пусть и не имеющее в собственности жилья, может много месяцев эксплуатировать имущество другого частного лица, фактически сидя у него на шее.

Конечно, государство должно заботиться о слабых и беззащитных, но думаю, оно все-таки должно делать это за свой счет, а не за чужой.

В следующих материалах я постараюсь подробно описать, как в реальной жизни с помощью законных инструментов можно защититься от излишней заботы государства.

Материал подготовила Татьяна Скворцова