Налоги на неоформленные дачные постройки

Продолжаем болезненную тему налогообложения неоформленных дачных построек.

Краткая справка: В силу статьи 401 Налогового кодекса РФ, капитальные постройки, расположенные на садовых участках граждан (садовые домики, бани, гаражи, капитальные сараи), облагаются налогом на имущество физических лиц. Однако плательщиками данного налога являются лишь собственники строений (ст. 400 НК РФ). При таких обстоятельствах отсутствие зарегистрированного права собственности на постройку, как правило, является препятствием для начисления налога на нее.

Как мы уже разобрались в предыдущей статье, обложить налогом на имущество физлиц незарегистрированные садовые домики и бани не так уж просто, даже если уполномоченным органам известно об ее существовании. Автоматическое начисление налога после обнаружения строения с помощью аэрофотосьемки (которым нас пугают некоторые СМИ) произойти не может, просто потому что кадастровый учет и регистрация объектов недвижимости без заявления правообладателя и приложения необходимых документов не производятся.

Каковы  реальные последствия выявления уполномоченным органом незарегистрированной постройки на дачном участке?

И зачем власти все-таки запускают дорогостоящие программы, направленные на фиксацию данных о них?

Вопрос о «вовлечении в налоговый оборот» неоформленных построек прорабатывается давно. Как отмечает В. Сытин в статье «Двойной налог на неосвоение приобретенного земельного участка (незарегистрированную недвижимость на нем)» ("Административное право", 2017, № 2), в рамках разнообразных целевых программ, принятых на уровне субъектов федерации, сейчас действительно проводится сбор информации о незарегистрированных постройках площадью более 50 кв.м. в целях их налогообложения. Данные, полученные в результате обследования местности (в том числе, с помощью летательных аппаратов), передаются в специальные реестры, которые ведутся управлениями имущества субъектов федерации.

Однако путать такие реестры с Единым государственным реестром недвижимости, в котором регистрируется право собственности, нельзя. Реестр, созданный по результатам обследования местности, - это лишь некий перечень объектов, который на настоящий момент не имеет правового значения и носит прежде всего информационный характер. На основании данных указанного перечня собственникам планируют рассылать уведомления о необходимости зарегистрировать свое право собственности на объект недвижимости. Автоматическое начисление налогов на объекты, внесенные в перечень, в рамках действующего законодательства не предусмотрено.

Что будет, если проигнорировать уведомление о необходимости регистрации своего объекта недвижимости?

1. Если участок предоставлялся для ИЖС (индивидуального жилищного строительства) и за 10 лет на нем не построили (не зарегистрировали) жилой дом, то земельный налог на участок удваивается в соответствии с п. 16 ст. 396 НК РФ. Эта норма действует вне зависимости от того, действительно ли на участке нет дома, или дом построен, но не оформлен. Обнаружение неоформленной постройки никак не влияет на коэффициент по земельному налогу, а вот факт истечения 10-летнего срока влияет.

При этом необходимо учитывать, что данная норма права относится только к участкам с разрешенным использованием «индивидуальное жилищное строительство», в то время как садовые участки обычно имеют разрешенное использование «садоводство», «ведение садоводства», «дачное строительство» или «дачное хозяйство». Таким образом, к участкам, расположенным в СНТ, названное положение закона обычно не относится.

2. В связи с обнаружением неоформленной постройки с высокой вероятностью встанет вопрос о применении к Вам ч. 2.1. ст. 23 НК РФ, в соответствии с которой налогоплательщики — физические лица обязаны уведомлять налоговый орган о наличии у них недвижимого имущества, являющегося объектом налогообложения. Неисполнение указанной обязанности влечет наложение штрафа в размере 20% от суммы неуплаченного налога (п. 3 ст. 129.1 НК РФ).

Однако, разбираясь с возможностью применения данной санкции к владельцам неоформленных дачных построек, необходимо учитывать следующее.

Уклонение от регистрации права собственности на постройку по сути не тождественно уклонению от уведомления налогового органа о наличии имущества. Ведь несобственник просто не должен платить налог, о чем же тогда уведомлять?

Тем не менее есть нюанс, который не всегда учитывают даже сами налоговые органы. По общему правилу, в соответствии со статьей 131 ГК РФ, право собственности на объект недвижимого имущества возникает с момента государственной регистрации. Таким образом, лицо, чье право не зарегистрировано в большинстве случаев не является собственником постройки, даже если она расположена на его участке. А значит, не является плательщиком налога на имущество физлиц (ст. 400 НК РФ). Однако в ряде случаев (в том числе, имеющих место в СНТ) право собственности (а значит, и обязанность по уплате налога) возникает вне зависимости от регистрации права, просто на основании закона.

Разбирать подробно такие ситуации мы сейчас не будем, поскольку им можно посвятить отдельный материал или даже несколько, однако необходимо отметить, что сами налоговики нормами права, позволяющими доказать наличие незарегистрированного права собственности пользоваться не стремятся (кроме наиболее очевидных случаев, связанных с наследованием или членством в ЖСК и ГСК), а предпочитают иметь дело с обычными записями в ЕГРН. Видимо по этой причине судебной практики применения налоговых санкций за неуведомление о наличии незарегистрированной постройки пока фактически нет.

Кроме того, поскольку налоговой базой по данному налогу сейчас является кадастровая стоимость (в Челябинской области с 01.01.2016), то и исчисление налога без постановки постройки на кадастровый учет (он обычно происходит одновременно с регистрацией права) весьма проблематично.

При таких обстоятельствах, думаю, что регистрация права собственности на хозяйственные постройки и уплата с них налогов по-прежнему остаются на совести садоводов. Мы же, в свою очередь, советуем всем своевременно оформлять свои права и уплачивать предусмотренные законодательством платежи.

Материал подготовила Татьяна Скворцова