Налог на бани, сараи и туалеты. Принудительная регистрация прав на строения, расположенные на дачном участке.

В последнее время в СМИ появилось множество публикаций на тему налога на бани и теплицы. Граждан пугают тем, что совсем скоро начнут проводить аэрофотосъемку территорий садовых кооперативов с целью выявления неоформленных построек, чтобы обложить эти объекты налогом на имущество физических лиц. 

По утверждению авторов таких материалов, неоформленные постройки будут фотографировать с воздуха с помощью беспилотных летательных аппаратов, после чего данные об этих объектах попадут в ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости), и на них будет автоматически начислен налог.

Во всей цепочке данных утверждений пока можно обнаружить только один бесспорный тезис: если право собственности на объект недвижимости будет зарегистрировано в ЕГРН, то налоговый орган действительно сможет исчислить на него налог самостоятельно (или автоматически). Однако возможность «автоматической» регистрации права собственности вызывает серьезные сомнения.

Дело в том, что в Федеральном законе №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» отсутствует такое основание регистрации права собственности, как обнаружение объекта недвижимости с помощью беспилотного летательного аппарата. Регистрация прав «автоматически» (только на основании факта существования объекта) вообще не производится. Для этого требуется как минимум: заявление правообладателя (или иного уполномоченного лица, например, судебного пристава или нотариуса), документы о правах на земельный участок, на котором расположен объект (такие документы есть не всегда) и технический план на регистрируемую постройку (который стоит денег и выполняется кадастровым инженером по результатам кадастровых работ с выходом на местность). Регистрация строений на дачных участках без технического плана (по декларации) отменена с 01.01.2017.

Делясь своим опытом, могу сказать так же, что отнюдь не всегда легко оформить право собственности на объект недвижимости даже при остром желании правообладателя платить все налоги. «Автоматическое» наделение граждан собственностью похоже на мечту о коммунизме.

Полагаю, что документы и сведения, полученные в результате аэрофотосъемки могут быть включены в государственный фонд данных либо использованы в качестве подспорья для проведения комплексных кадастровых работ, но не более того. В случае, если в законодательство будут внесены изменения, предусматривающие штрафы за неоформление дачных построек, такие фотографии могут помочь накладывать подобные штрафы (в настоящее санкции за уклонение от регистрации прав законом не предусмотрены).

При современных требованиях к ведению ЕГРН кадастровый учет и регистрация прав на строения на основании снимков с воздуха просто невозможны. Такая практика дискредитирует ЕГРН как источник достоверной и точной информации, а так же фактически упраздняет сложный порядок приобретения права собственности на недвижимое имущество.

Следующей темой, которую любят освещать авторы статей о налоге на имущество, являются комплексные кадастровые работы, в ходе которых будто бы и будут  выявляться незарегистрированные постройки. Сообщается, что на эти цели уже выделены бюджетные средства, и в ряде регионов они стартуют с весны 2018 года. Многие журналисты, судя по текстам статей, вообще не видят разницы между аэрофотосьемкой и комплекными кадастровыми работами. 

Информация о планируемых комплексных кадастровых работах действительно похожа на правду. Подготовка к их проведению ведется  давно, для чего еще в 2015 году была создана необходимая нормативная база (глава 4.1. Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О кадастровой деятельности"). Однако необходимо понимать, что комплексные кадастровые работы не направлены на постановку на кадастровый учет (и тем более регистрацию прав) на строения, права на которые ранее не были зарегистрированы. 

В соответствии со статьей 42.1 Федерального закона №221-ФЗ, комплексные кадастровые работы проводятся в целях:

• уточнения границ земельных участков (если в кадастре отсутствуют сведения об их координатах);
• образования и постановки на кадастровый учет земельных участков, предусмотренных утвержденными проектами межевания территории;
• исправления реестровых ошибок;
• определения точного местонахождения тех зданий, права на которые уже зарегистрированы.

Незарегистрированные постройки вообще не являются объектом комплексных кадастровых работ. Технические планы обнаруженных объектов недвижимости, необходимые для их постановки на кадастровый учет и регистрации прав, в процессе комплексных кадастровых работ не выполняются.

Таким образом, пока не очень понятно, на основании каких норм права планируется «автоматически» оформлять чужое право собственности и «автоматически» начислять налог. Не исключено, что готовятся какие-то изменения в законодательство о государственной регистрации, однако и в это верится с трудом. Ведь изменения, которые и вправду могут сделать возможным вышеописанный порядок действий, фактически разрушат всю систему учета объектов недвижимости и регистрации прав, которая с таким трудом выстраивалась в последние 20 лет. Впрочем, от наших законотворцев можно ожидать и этого. Они вообще без пиетета относятся к результатам своего труда. Федеральный закон №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» действует чуть больше года, а в него уже более 20 раз вносились изменения.

И все-таки бани и сараи, в тех случаях когда они имеют фундамент, действительно являются объектом налогообложения по налогу на имущество физических лиц (ст. 401 НК РФ) при условии существования права собственности на них.

Мы, разумеется, не призываем Вас не платить налоги на эти постройки и уклоняться от регистрации прав. Напротив, по нашему мнению, качественное оформление права собственности на свое имущество (добровольная регистрация) позволит собственнику легче им распоряжаться и легче защищать свои права в случае незаконных посягательств. Ведь если Ваше право собственности на объект недвижимости не зарегистрировано, то этого права, как правило, и нет. Налог же на такие постройки все-таки обычно довольно скромный с учетом предоставленных льгот. Следующая наша статья будет посвящена реальным основаниям государственной регистрации права собственности на такие объекты и их налогообложению.

Материал подготовила Татьяна Скворцова