Как оформить садовый участок в собственность?

Знаменитым Федеральным законом №93-ФЗ «О дачной амнистии» еще в 2006 году был утвержден порядок, позволяющий садоводам, не имеющим на руках никаких документов на землю, кроме членской книжки садовода, оформить бесплатно свои участки. Однако в настоящее время соответствующие нормы того благославенного закона утратили силу в результате реформы земельного законодательства 2015 года. Более того, совсем недавно вступил в силу новый закон о садоводческих объединениях, не предусматривающий никакого специального порядка льготного оформления земли садоводами.

Как и на основании каких норм права сейчас садоводы, не имеющие документов на землю, могут оформить свои участки?

Теперь порядок оформления земельных участков садоводами, не имеющими государтсвенных актов на землю, регулируется пунктами 2.7-2.9 ст. 3 Федерального закона №137-ФЗ «О введении в действие Земельного Кодекса РФ».
В соответствии с п. 2.7. указанной статьи до 31 декабря 2020 года члены садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения граждан имеют право независимо от даты вступления в члены указанного объединения приобрести земельный участок, предназначенный для ведения садоводства, огородничества или дачного хозяйства, без проведения торгов в собственность бесплатно.
Отметим, что ст. 39.3 Земельного Кодекса РФ для этих граждан после 31 декабря 2020 года предполагается платное оформление земли в собственность.

Куда обращаться садоводу для оформления земли?

В большинстве случаев земля предоставляется в собственность садоводам по решению администрации муниципального района (если садовое товарищество расположено за пределами города) или администрация соответствующего городского округа (если садовое товарищество находится в городской черте). Туда и нужно обращаться с заявлением в первую очередь.
Бывают, однако, редкие случаи, когда садовые участки предоставляются в собственность гражданам другими органами власти, в том числе федеральными или региональными. Местные администрации, как правило, знают, если на их территории какими-то участками распоряжаются не они сами, и могут проконсультировать заявителя. Если же согласия по этому вопросу нет между самими чиновниками (и такое иногда случается), то заявителю не позавидуешь. Как поступить в такой ситуации, может решить только юрист, и то обычно не сразу, а после сбора и анализа дополнительной информации.

Перечень документов для оформления садового участка.

В самой распространенной ситуации (когда общий земельный садоводства не состоит на кадастровом учете или состоит декларативно, при этом отсутствует проект его межевания) к заявлению о предоставлении земельного участка необходимо приложить следующие документы:

1.Схему расположения своего земельного участка на кадастровом плане территории (теоретически можно подготовить самому, но обычно ее все-таки делает кадастровый инженер).
2. Документ (например, протокол общего собрания членов СНТ) о распределении участков членам данного кооператива или выписка из указанного протокола. Получить такой протокол (выписку из него) можно в своем СНТ. Отметим, что ранее вместо документа о распределении земельных участков использовалась просто справка, подписанная председателем садового товарищества.

Проблема исполнения новых требований закона состоит в том, что документы общих собраний о распределении садовых участках в старых садовых кооперативах часто утрачены за давностью. Вместо них существуют разнообразные списки и ведомости, составленные бухгалтером и утвержденные, например, председателем. Подготовить новый протокол распределения участков и утвердить его на общем собрании бывает достаточно тяжело с организационной точки зрения. 

Кроме тех документов, которые должен предоставить заявитель, для положительного решения вопроса о предоставлении земельного участка администрации так же необходимы:

1. Сведения о правах садового товарищества на общий земельный участок садоводства. Как правило, администрация сама находит необходимый землеотводный документ  в собственных архивах или запрашивает его по каналам межведомственного информационного взаимодействия.  В случае, если администрации  это не удается, она может потребовать такой документ у заявителя. Если садовому товариществу земля не отводилась, то оформить садовый участок в том порядке, который описан в этой статье, не получится.

2. Выписка из ЕГРЮЛ об СНТ, как о юридическом лице. Этот документ администрация обязана запросить сама, с его получением сложностей обычно не возникает. 

Порядок принятия решения о предоставлении земельного участка в собтвенность садоводу.

Уполномоченный орган в течение 14 дней обязан принять решение о предоставлении земельного участка в собственность (п. 2.10. ст. 3 Федерального закона №137-ФЗ).
Законодатель, правда, забыл указать, что одновременно орган местного самуоправления должен принять решение об утверждении схемы земельного участка, чтобы  можно было провести кадастровые работы. Описанный в законе порядок, фактически предусматривает предоставление участка в собственность до его постановки на кадастровый учет, что не соответствует стандартной общепонятной процедуре предоставления земельных участков и, несмотря на кажущуюся простоту, не может не создать вопросов в правоприменинии.

Может ли новый член товарищества, недавно вступивший в СНТ,  оформить садовый участок в указанном порядке? 

Новое законодательство в отличие от старого имеет важную особенность: оно прямо предусматривает возможность оформления земли в названном порядке для всех членов садоводческого объединения, независимо от даты вступления в члены товарищества. Ранее, существовали споры о том, может ли новый член товарищества оформить землю в том же порядке, что и заслуженный, получивший свой участок до 2001 года. Сейчас закон дает однозначный ответ на этот вопрос.

Рассмотрим особые случаи.

1. Если имеется утвержденный проект межевания терирритории садоводства или проект организации и застройки территории садоводческого, огороднического или дачного объединения граждан, то оформление гражданами своих участков упрощается. Схему расположения земельного участка на кадастровом плане территории предоставлять не нужно. Ситуация эта счастливая, но редкая. Чаще она встречается в относительно новых садоводствах.

2. Одной из проблемных является ситуация, когда общий участок садоводства состоит на кадастровом учете, его границы определены, однако отсутствует проект межевания территории, на основании которого должен происходить раздел общего участка между садоводами. В этой ситуации постановка маленького (личного) садового участка на кадастровый учет сильно затрудняется, поскольку он будет накладываться на большой участок, который уже состоит на учете.
Земельный Кодекс, сочиненный высоколобыми теоретиками, предполагает, что в этом случае садовое товарищество должно разработать и утвердить проект планировки и проект межевания своей территории, чтобы можно было определить границы одновременно всех участков в черте садоводства (с пунктом 3 статьи 11.3 и пунктом 4 статьи 11.4 Земельного кодекса Российской Федерации).
Очевидно, что выполнить это требование в реальной жизни для большинства садовых товариществ (особенно, крупных) почти невозможно. Очень уж трудно всем собраться, чтобы принять решение о подготовке проекта планировки и межевания, собрать деньги на его разработку (это весьма дорогая услуга даже для крупных организаций), а потом еще и одобрить на общем собрании.
Для решения этой проблемы Минэкономразвития выпустило Письмо от 6 ноября 2015 г. N ОГ-Д23-14015, в котором указало, что до 31 декабря 2020 года раздел территории садоводства все-таки может производиться на основании схем, индивидуально выполненных для отдельных садовых участков. Однако письмо Минэкономразвития не имеет силы законы, поэтому, проблему, на мой взгляд, нельзя считать полностью решенной.

Материал подготовила Татьяна Скворцова