Изменения, внесенные в Гражданский Кодекс РФ, вступающие в силу с марта 2013г.

Федеральным законом от 30.12.2012 года №302-ФЗ внесены изменения в Гражданский Кодекс РФ. В соответствии с п. 1 ст. 2 данного Федерального закона, он вступает в силу с 01.03.2013 года. Утверждается, что этот закон является «первой ласточкой» масштабных изменений в гражданском законодательстве, которые давным-давно готовятся и обсуждаются.

Что же все-таки изменилось:
Для начала остановимся на изменениях в правовом регулировании вопросов, связанных с правами на недвижимое имущество и сделок с ним, поскольку именно эта тема для нас наиболее интересна. Таким изменениям посвящена статья 8.1. новой редакции Гражданского кодекса.

1.Во-первых, того нововведения, о котором больше всего говорили, — обязательного нотариального удостоверения всех сделок с недвижимостью, мы так, к счастью, и не дождались. Здавый смысл наших законодателей все-таки победил. В п.3 ст. 8.1. содержится следующая формулировка: «В случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон, сделка, влекущая возникновение, изменение или прекращение прав на имущество, которые подлежат государственной регистрации, должна быть нотариально удостоверена». При этом никаких новых случаев, когда такая сделка подлежит нотариальному удостоверению закон не устанавливает, т. е. несмотря на изменения слов, по сути, ничего в этом вопросе не поменялось. Однако, в случае, если сделка нотариально удостоверена, у государтвенного регистратора есть право проверять ее законность только в случаях, специально установленных законом (п. 5 ст. 8.1).
Таким образом, теоретически можно надеяться, что вероятность отказа в государтвенной регистрации права, возникшего на основании нотариально удостоверенной сделки, ниже, чем если договор заключен в простой письменной форме. Однако, необходимо понимать, что у государтсвенного регистратора всегда больше возможностей для проверки сделки, чем у нотариуса, поскольку государтсвенный регистратор видит все регистрационное дело целиком, а не только те документы, которые имеются у сторон на руках. Не говоря уже о том, что к государтвенному регистратору, в отличие от нотариуса, поступают определения об арестах и иные документы, на основании которых регистрация может быть приостановлена. При таких обстоятельствах всерьез расчитывать, что нотариальное удостоверение сделки, снизит риск отказа в регистрации, по-моему, все-таки не стоит.

2.Теперь в Гражданском Кодексе продублированы те положения, которые ранее уже содержались в Федеральном Законе №122-ФЗ от 21.07.1997 «О государтвенной регистрации прав на недвижимое имущество…»:

• о том, что зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке;
• о том, что сведения о правах на недвижимое имущество или об его обременениях могут быть внесены только на основании заявлений всех сторон сделки, кроме случаев, когда договор нотариально удостоверен, или когда законом прямо предусмотрено иное. Необходимо отметить, что Федеральный закон №122-ФЗ по-прежнему сохраняет нормы о возможности регистрации сервитута или аренды лишь на основании заявления одной из сторон сделки;
• о том, что в государственном реестре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить объект, на который устанавливается право, управомоченное лицо, содержание права, основание его возникновения;
• о том, что права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом;
• о том, что отказ в государственной регистрации прав на имущество либо уклонение от государственной регистрации могут быть оспорены в суде.

3.В законе появилось положение о том, что «При возникновении спора в отношении зарегистрированного права лицо, которое знало или должно было знать о недостоверности данных государственного реестра, не вправе ссылаться на соответствующие данные». Положение, на мой взгляд, довольно странное. Не очень понятно, что именно законодатель имел ввиду. Получается, если собственник знал или мог знать об отсутствии оснований регистрации своего права, то в случае спора, он не может ссылаться на наличие зарегистрированного права. А как же положение о том, что зарегистрированное право действительно, пока оно не оспорено в судебном порядке?

4. Интересным новшеством, по моему мнению, является возможность внесения в реестр отметки о возражениях лица против зарегистрированного права. Если в течение трех месяцев со дня внесения в государственный реестр отметки о возражении в отношении зарегистрированного права лицо, по заявлению которого она внесена, не оспорило зарегистрированное право в суде, отметка о возражении аннулируется. В этом случае повторное внесение отметки о возражении указанного лица не допускается (пункты 7-8 ст. 8.1.) Кроме того, лицо, оспаривающее в суде зарегистрированное право, теперь может требовать внесения в реестр отметки о наличиии судебного спора.
Необходимо отметить, что ранее далеко не обо всех судебных спорах отметки вносились в реестр, несмотря на то, что в ЕГРП содержалась соответствующая графа. Таким образом, ответчик по спору о недвижимости в процессе самого спора имел возможность переоформить спорное имущество на кого-либо из своих знакомых, а новый собственник мог утверждать, что он не знал о наличии судебного спора. Теперь же такая отметка лишит недобросовестных участников процесса возможности ссылаться на то, что им якобы, не было известно о проблемах с имуществом, и позволит эффективнее защищать в суде права добросовестной стороны.

5.Введена норма о том, что «убытки, причиненные незаконным отказом в государственной регистрации прав на имущество, уклонением от государственной регистрации, внесением в государственный реестр незаконных или недостоверных данных о праве либо нарушением предусмотренного законом порядка государственной регистрации прав на имущество, по вине органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на имущество, подлежат возмещению за счет казны Российской Федерации» (п. 9 ст. 8.1.).
Аналогичные положения и без того всегда были предусмотрены гражданским законодательством, но фактически не работали. Взыскать с казны какие-либо убытки, причиненные ненадлежащим качеством работы чиновников, удается лишь в редких случаях.

6.Отменена государтвенная регистрация сделок с недвижимым имуществом (договор купли-продажи жилых помещений, договор дарения недвижимого имущества, договор купли-продажи предприятия, договор ренты, договор аренды зданий и предприятий).
По поводу регистрации тех сделок, которые направлены на отчуждение имущества вопросов не возникает: действительно, не было никакой необходимости одновременно регистрировать и сам договор и возникшеее на его основании право собственности, как это было ранее. Вполне достаточно регистрировать только право. 
Менее очевиден вопрос с обременениями: арендой и рентой.

• Во-первых, законодатель, отменив регистрацию договоров аренды зданий и помещений, почему-то забыл отменить регистрацию договоров аренды земли.
• Во-вторых, несмотря на отмену государственной регистрации договоров аренды, аренда зданий и сооружений, как обременение все равно подлежит регистрации на основании норм Федерального закона №122-ФЗ «О государтвенной регистрации прав..». Однако, ст. 26 Федерального закона №122-ФЗ «О государтвенной регистрации прав..» по-прежнему утверждает, что регистрация аренды производится посредством государтвенной регистрации договора аренды. Таким образом, не понятно, как же теперь будет регистрироваться аренда зданий и сооружений и будет ли?
• В-третьих, раньше предусматривалась регистрация договоров аренды, заключенных на срок не менее года. Теперь градацию по срокам убрали вместе с нормой о регистрации договоров. Значит ли это, что теперь подлежит регистрации любая аренда? Не понятно, но надеюсь, что нет.

Таким образом, приходится констатировать, что с государственной регистрацией аренды зданий, сооружений и помещений, пока ничего не понятно. Будем ждать разъяснений.

Иные изменения:
1.Статья о злоупотреблении правом введена в новой редакции, однако она по-прежнему содержит лишь декларации и никакой конкретики, поэтому пока трудно сказать, будут ли изменения в ее применении.

2.В ст. 12 ГК РФ внесены положения о новых способах защиты прав в корпоративной области: признание недействительными решений собраний,

3.Введена статья 16.1. о возмещении ущерба, причиненного правомерными действиями государственных органов. Статья по своей задумке достаточно интересна, однако является отсылочной и самостоятельно работать не может, поэтому никаких серьезных изменений не влечет.

4.Урощена организация фермерского хозяйства. Теперь лишь глава крестьянского (фермерского) хозяйства может быть зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя, а иные члены хозяйства могут действовать просто на основании соглашения, заключенного с ним (пп. 12 ст. 1 Федерального закона №302-ФЗ).

5.Внесены изменения (на мой взгляд, не значительные), касающиеся использования имени гражданина, его псевдонима.

6.Внесены изменения, касающиеся дееспособности гражданина:

• Несколько конкретизированы положения, в соответствии с которыми суд восстанавливает гражданина в дееспособности.
• В качестве основания для ограничения дееспособности введено пристрастие к азартным играм;
• Конкретизированы положения о распоряжении доходами подопечного;
• Введена норма об обязанности опекуна и попечителя способствовать восстановлению способности гражданина понимать значение своих действий и руководить ими.

С полным текстом Федерального закона №302-ФЗ можно ознакомиться ЗДЕСЬ. 
 

Материал подготовила Т. Скворцова.