Нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью в Челябинской области: изменения в законодательстве 2014 года.

О введении обязательного нотариального удостоверения сделок с недвижмостью в Челябинской области и двенадцати других экспериментальных регионов говорили так много, что людям это уже стало казаться свершившимся фактом. Однако, эксперимент в очередной раз отменили, точнее отложили. 

Еще в июле 2013 года Дмитрием Медведевым было дано поручение подготовить переход на оформление сделок исключительно через нотариусов в ряде пилотных областей, однако, необходимая для этого нормативная база до сих пор отсутствует. В частности, для того, чтобы обязать граждан обрщаться в нотариальные конторы, необходимо внести соответствующие изменения в Гражданский Кодекс РФ, в противном случае ни о какой обязанности не может быть и речи. Таким образом, нотариальное удостоверение сделок по-прежнему остается правом, а не обязанностью, сторон. Кто хочет, тот удостоверяет. 
Все вышесказанное, однако, не отменяет существенных изменений, внесенных Федеральным законом №379-ФЗ от 21.12.2013, в законодательство, касающееся нотариального удостоверения сделок и государственной регистрации перехода права собственности. Остановимся на наиболее существенных изменениях.
Теперь нотариально удостоверенные сделки не проверяются дополнительно государственным регистратором (абз. 3 п.1 ст. 13 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в новой редакции), соответственно, орган по государственной регистрации обязан регистрировать указанные сделки в сокращенный срок (пять рабочих дней) (абз. 3 п. 3 ст. 13 Федерального закона о государственной регистрации в новой редакции), не обладает правом отказать в регистрации по причине несоответствия указанной сделки требованиям закона, и НЕ ОТВЕЧАЕТ ЗА ДЕЙСТВИТЕЛЬНОСЬ ЗАРЕГИСТРИРОВАННЫХ по таким сделкам прав (абз. 4 п.1 ст. 31 Федерального закона о государственной регистрации прав в новой редакции).
Таким образом, суть реформы сводится к трем моментам:
— передача нотариусам полномочий по экспертизе сделки.
— перекладывание на нотариусов ответственности за удостоверение недействительной сделки;
— попытка переноса очередей из регистрационной службы и МФЦ в нотариальные конторы.
Разберем по порядку.
1)Проверка сделок нотариусами: насколько это эффективно?
Во-первых, нужно понимать, что ряд обстоятельств, касающихся сделки с недвижимостью, на основании имеющихся баз данных не может проверить вообще никто. Например, если продавец потерял паспорт и получил другой, то в этом паспорте не будет записи о браке, следовательно, ни нотариус, ни регистратор не будут знать, что для совершения сделки необходимо согласие супруги (супруга) продавца, поскольку единой и доступной информационной системы у ЗАГСов нет. Если квартира унаследована, а у наследодателя имелись внебрачные дети, не привлеченные к наследованию, об этом тоже никто не узнает, пока не объявится такой наследник.
Много говорят о том, что нотариус проверяет дееспособность продавца. Однако, нотариус не врач. Он может отличить психически здорового человека от психически больного не более, чем Вы сами, поэтому вся проверка дееспособности фактически сводится к проверке паспорта и визуальному наблюдению. То же самое делает работник регистрирующего органа при приеме документов на регистацию. Зачем для этого нотариус?
Однако, не все так сумрачно. В целях усиления возможностей нотариусов по проверке сделок, в Основы законодательства о нотариате Федеральным законом №379-ФЗ внесены интересные изменения. 
1.1. В соответствии со статьей 15 Основ законодательства о нотариате в новой редакции нотариусы теперь могут истребовать у граждан и организаций сведения, содержащие персональные данные. Таким образом, нотариусы получают реальную возможность осуществлять сбор документов для проверки сделки, например, запросить из ЖЭКа архивную справку о прописанных, которую сейчас не может получить даже собственник квартиры именно из-за неадекватной защиты персональных данных иных зарегистрированных в квартире лиц. Вопрос только в том, насколько широко будет трактоваться данная статья, и как активно нотариусы захотят ею пользоваться.
1.2. Во-вторых, в силу новой редакции Основ законодательства о нотариате (статьи 34.1-34.4), на Федеральную нотариальную палату возложена обязанность вести Единую информационную систему нотариата, в которую в частности должны вноситься все сведения о выданных и отмененных доверенностях, завещаниях, открытых наследственных делах. Доступ к этим данным должен быть у всех нотариусов. Т.е. нотариус сможет проверить такие значимые обстоятельства, как например, факт отмены завещания, по которому лицо унаследовало квартиру и некоторые другие моменты, связанные с наследованием.
Таким образом, нотариус теоретически получит более широкие полномочия по проверке сделок, чем частный юрист или риэлтор, не известно лишь, как он будет эти полномочия применять на практике, и будет ли. 
Однако, если сравнить возможности нотариуса с возможностями государственного регистратора, то не все так очевидно. У регистратора нет доступа к единой информационной системе нотариата, зато у него перед глазами все регистрационное дело на объект недвижимости (весь объем документов на квартиру, которые когда-либо   сдавались в регистрациолнную службу), которое нотариус не видит. Т.е. права нотариуса и регистратора по поверке сделки, с моей точки зрения, не исключают, а дополняют друг друга, т. е. проверять сделку в идеале должен и тот и другой. 
2) Переходим к следующему значимому моменту — ответственности за недействительность сделки.
Вообще, вопрос ответствености регистрирующего органа или нотариуса за совершенную сделку весьма интересен. В преддверии реформы очень много говорили о том, что нотариус будет отвечать своим имуществом за недействительность удостоверенной им сделки. И именно этим объяснялась польза от передачи нотариусам функций по проверке сделок. Между тем, в принятом законе я положения об ответственности нотариуса не обнаружила. 
В то же время, норма, регулирующая этот вопрос, существует довольно давно, равно, как и аналогичная норма об ответственности регистрирующего органа.
В соответствии со ст. 17 Основ законодательства РФ о нотариате «нотариус, занимающийся частной практикой, несет полную имущественную ответственность за вред, причиненный имуществу гражданина или юридического лица в результате совершения нотариального действия, противоречащего законодательству Российской Федерации». Таким образом, можно предположить, что нотариус должен отвечать за удостоверение недействительной сделки. Однако, не все так просто. В соответствии с положениями Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за третий квартал 2011 года, «лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства (абз.2 п.1 ст. 401 ГК РФ). Поведение нотариуса можно считать противоправным, если он при совершении нотариальных действий нарушил правовые нормы, устанавливающие порядок осуществления нотариальных действий, в результате чего произошло нарушение субъективного права».
Таким образом, об ответственности нотариуса, как и об ответственности государственного регистратора, можно говорить только в случае, если он нарушил установленный порядок удостоверения и проверки сделки. Если же порядок стандартных действий не нарушен, то и отвечать не за что. 
Как юрист, много лет имеющий дело с проверкой сделок и судебным оспариванием договоров могу утверждать, что зачастую проверка сделки — работа творческая, не поддающаяся стандартизации, набор необходимых действий зависит от исходных данных по каждой сделке. Например, в каких-то случаях нужно проверять приватизационное дело на квартиру, а в каких-то — землеотводные документы на застройку земельного участка под домом. Четкую инструкцию на все случаи жизни пока никто не придумал. Единственное, что при проверке сделок с жильем делают всегда — это заказывают выписку из ЕГРП и справку о прописанных в квартире лицах, а так же об отсутствии задолженности. Именно это, вероятнее всего, и будут делать нотариусы при проверке сделок. Но это можно сделать и самому. Подобный набор простых действий всегда выполняется средним риэлтором, даже не имеющим юридического образования. 
Кроме того, как я уже упоминала, какую-то информацию, необходимую для проверки сделки, в принципе получить не возможно. Сделок, которые проверялись бы на 100%, практически не существует. Таким образом, нотариус, выполнивший стандартный набор простых действий при удостоверении сделки, как и государственный регистратор, будет не виноват, и никакой ответственности не понесет, а сделка, тем не менее, вполне может оказаться недействительной.
Итак, очевидно, что суть реформы сводится не к дополнительным гарантиям прав пострадавших при совершении недействительной сделки, а просто к тому, что ответственность с регистрирующего органа перекладывается на нотариуса, только и всего. Для бюджета это, конечно, хорошо, а вот для покупателя, потерявшего квартиру, — вряд ли. 
3)Третьим значимым моментом, могущим повлиять на принятие решения об обращении к нотариусу за удостоверением сделки, является удобство. В соответствии с новой редакцией Основ законодательства РФ о нотариате (ст. 86.2 Основ) нотариус, удостоверивший сделку, вправе сам подавать заявление о регистрации права, т. е. стороны могут в регистрационную службу и не ходить. Надо сказать, нотариусы могли делать это и раньше, правда, никогда не делали. Теперь за данную услугу установлен размер государственной пошлины (1000 рублей), а так же предусмотрена возможность нотариуса обратиться в регистрирующий орган через интернет с предоставлением документов, удостоверенных электронно-цифровой подписью нотариуса (абз. 4 п.1.1. ст. 16 Федерального закона о государтсвенной регистрации прав). Таким образом, предполагается, что эта работа нотариусу упрощена, и есть надежда, что нотариусы все-таки начнут ее выполнять. Т. е. стоять в очереди придется не в МФЦ, а в нотариальной конторе.

Подводя итог, я бы сказала, что изменения законодательства создали еще один дорогой, но несовершенный механизм, который имеет примерно равное количество плюсов и минусов относительно ранее существовавшей процедуры. Нам, по сути, в очередной раз назначили некого чиновника или получиновника, ответственного за безопасность наших жилищных прав, и предложили поверить, что он все сделает правильно и добросовестно. Самому же покупателю каких-либо дополнительных возможностей по проверке его собственной сделки так и не предоставили, хотя, думаю, это было бы наиболее эффективным решением проблемы.

Материал подготовила Татьяна Скворцова