Первая судебная практика: продление аренды земли для собственников «незавершенок».

Многим известно, что изменения, внесенные в Земельный Кодекс РФ, вступившие в силу в марте 2015 года, серьезно изменили правила игры, касающиеся заключения договоров аренды земельных участков на новый срок. Главным (и для многих, шокирующим) новшеством стала отмена преимущественного права арендатора на продление арендных отношений. Подробнее об этом было написано ЗДЕСЬ. С другой стороны, был установлен новый порядок предоставления земли в аренду для завершения строительства «незавершенок».
С 01 марта 2015 года новые правила вступили в силу, и сейчас, в начале 2016 года, уже можно говорить о первой правеприменительной практике по этим вопросам. Итак, что можно отметить.

Основания предоставления земли для завершения строительства "незавершенок":

Основной текст Земельного Кодекса РФ (пункты 3-5 ст. 39.6 ЗК РФ) предполагает предоставление земли в аренду владельцам «незавершенок» только в том случае, если в течение шести месяцев с момента истечения срока договора аренды орган местного самоуправления не заявил в суд требование об изъятиии и продаже с публичных торгов такого объекта, либо если тоги не состоялись. Подробнее  ЗДЕСЬ.
Однако, Федеральный закон «О введении в действие Земельного Кодекса РФ» (а именно п. 21 ст. 3) предусматривает более мягкие переходные положения, позволяющие все-таки хозяевам «недостроев» однократно получить землю в аренду на три года для завершения строительства, не дожидаясь торгов. Именно этой нормой и руководствуются сейчас суды, рассматривая подобные дела.

Правом получить землю для завершения строительства по новому законодательству обладают следующие лица:

1. Граждане и организации, в собственности которых имеется объект незавершенного строительства, право собственности на который было зарегистрировано до 01.03.2015.
Необходимо отметить, что такие лица не обязательно должны быть арендаторами по ранее заключенному договору аренды. Такая позиция содержится в Апелляционном определении Липецкого областного суда от 01.06.2015 по делу N 33-1353/2015. В указанном судебном акте рассмотрена ситуация, когда гражданин, купивший объект незавершенного строительства и не являвшийся арендатором по ранее существовавшему договору аренды, обратился в администрацию с заявлением о получении в аренду земли для завершения его строительства и получил отказ. Суд признал его требования обоснованными.

2. Граждане и организации, которые были арендаторами по договору, заключенному до 01.03.2015 для целей строительства, и которые не успели вовремя завершить возведение объекта. Рассматривая подобные дела, суды исходят из следующего:

• На земельном участке к моменту обращения за заключением нового договора аренды должен фактически располагаться начатый объект незавершенного строительства. При этом Верховный суд разъяснил, что объектом незавершенного строительства можно считать объект, у которого имеется хотя бы фундамент (абз. 5 п. 38 Постановления Пленума ВС РФ о 23.06.2015 №25).
• На объект, который начали строить, должно быть получено разрешение на строительство. Данный вывод следует из того же абз. 5 п. 38 Постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 №25, который относит к объектам незавершенного строительства только правомерно возводимый объект.
• Государтсвенная регистрация права собственности на такой объект не обязательна для заключения нового договора аренды земли. Такая позиция отражена в Апелляционном определении Верховного суда Республики Коми от 27.08.2015 по делу № 33-4513/2015 и, на мой взгляд, согласуется с позицией ВС РФ и с положениями закона.

Однократность предоставления:

Как уже отмечалось, собственикам объекта незавершенного строительства земля предоставляется однократно. 
Что это означает в жизни? Могут ли претендовать на получение земли лица, которым аренда ранее уже продлевалась, но было это до 01.03.2015? Верховный суд Республики Башкортостан в Апелляционном определении от 05.11.2015 по делу N 33-19572/2015 ответил на этот вопрос отрицательно. Суд рассмотрел ситуацию, когда земля предоставлялась заявителю в аренду для строительства жилого дома в првый раз в 2002 году, а затем в 2009 году был заключен новый договор. Срок второго договора аренды истек в феврале 2014 года. Право собственности на объект незавершенного строительства было зарегистрировано 04.03.2015 года. Суд посчитал, что заявитель уже использовал свое право на однократное продление договорных отношений и больше таким правом не обладает. Регистрация права собственности на объект недвижимости сама по себе не дала заявителю права на продление аренды. Позиция, на мой взгляд, спорная. Сам п. 21 содержит такую формулировку: «Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом». Таким образом, речь идет именно о заключении новых договоров аренды в соответствии именно с этим пунктом. Между тем, ранее арендные отношения продлевались, как правило, на основании положений закона о преимущественном праве арендатора. 
Полагаю, что суд РБ в этой ситуации вынес ошибочное решение. Впрочем, одно решение еще не может говорить о наличии сложившейся практики. Будем ждать иных судебных актов.

Резюмируя кратко:

Лицам, претендующим на заключение нового договора аренды для завершения строительства «незавершенки», нужно иметь либо договор аренды земельного участка, заключенный до 01.03.2015, либо право собственности на «незавершенку», зарегистрированное до той же даты. Соблюдение двух условий одновременно не обязательно.

Интересно, что в законе не описан порядок обращения за заключением нового договора арнды для подобных случаев. Норма о том, что обращение должно состояться до истечения действующего договора аренды (п. 4 ст. 36.9 ЗК РФ), исходя из ее буквального толкования, не должна относиться к основанию предоставления, предусмотренному Вводным законом. Таким образом, складывается впечатление, что по данному основанию могут попытаться получить землю все лица, имеющие недостроенные и незарегистрированные объекты, срок аренды земли под которыми истек, т. е. люди, которые много лет фактически были в безвыходной ситуации. Впрочем, пока это предположение, не подтвержденное сложившейся парактикой.

Материал подготовила Татьяна Скворцова