Юридическая помощь по земельным вопросам
(351) 233-50-35
Приватизация земельного участка под самовольно реконструированным объектом недвижимости. Возможно ли?

Однако в практике нередко возникают споры о возможности приобретения прав на землю, если Ваш объект недвижимости самовольно реконструирован.

И действительно, среди специалистов весьма популярно мнение, что самовольно реконструированный объект юридически прекращает свое существование (даже если реконструкция не очень значительна), а на его месте возникает фактически новый объект недвижимости, правами на который первоначальный собственник уже не обладает, поскольку новый объект создан без получения необходимой разрешительной документации (ст. 222 ГК РФ).

По вышеназванной причине существует мнение, что владелец самовольно реконструированного объекта не обладает правом на выкуп земельного участка под таким объектом, поскольку не является собственником здания, строения или сооружения.

Однако существует и иная позиция (на мой взгляд, более близкая к жизни и менее умозрительная), основанная на том, что реконструкция по смыслу п. 14 ст. 1 Градостроительного Кодекса РФ все-таки является изменением старого объекта, а не созданием нового на его месте. Следовательно, право собственности на первоначальный объект не прекращается, и самовольная реконструкция не может являться препятствием к выкупу или приобретению в аренду земельного участка, занятого соответствующим объектом недвижимости.

Вторая позиция нашла отражение в совместном разъяснении консультативного совета ФАС Западно-Сибирского и ФАС Уральского округа:

«Вестник Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа», октябрь-декабрь, 2009, N 5-6
Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа, Федеральный арбитражный суд Уральского округа
«Рекомендации Научно-консультативных советов при Федеральном арбитражном суде Западно-Сибирского округа и Федеральном арбитражном суде Уральского округа по итогам совместного заседания, состоявшегося 3 — 4 сентября 2009 года в Тюмени»
(извлечение)
10. Предоставление в соответствии со ст. 36 ЗК РФ земельного участка в собственность лицу, осуществившему самовольную реконструкцию здания, возможно при наличии у такого лица права собственности на объект недвижимости, существовавший до реконструкции (ст. 2 Закона о государственной регистрации прав).
При решении вопроса о предоставлении земельного участка в собственность следует принимать во внимание, что явилось результатом самовольных действий собственника в отношении объекта недвижимости: реконструкция в смысле п. 14 ст. 1 ГрК РФ либо создание нового объекта (п. 13 названной статьи).
В случае изменения параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объема), качества инженерно-технического обеспечения, то есть реконструкции здания (п. 14 ст. 1 ГрК РФ), до государственной регистрации прекращения права собственности на объект недвижимости, существовавший до реконструкции, либо оспаривания этого права в установленном порядке обладатель зарегистрированного права собственности на такой объект имеет исключительное право на приватизацию или приобретение права аренды соответствующего участка.
Если в результате самовольных действий по переустройству здания фактически лицом была осуществлена не самовольная реконструкция, а создан новый объект, который не может быть приведен в прежнее состояние, то вновь созданное строение признается самовольной постройкой (ст. 222 ГК РФ). Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает прав на земельный участок, предусмотренных ст. 36 ЗК РФ.

Таким образом, в соответствии с данным разъяснением при разрешении подобных споров судам надлежит выяснить, являются ли произошедшие с объектом метаморфозы реконструкцией (изменением параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объема), качества инженерно-технического обеспечения, или в действительности старый объект был снесен и на его месте построен новый. В случае, ели суд установит, что речь действительно идет лишь о реконструкции, требование собственника объекта недвижимости о приобретении права на земельный участок подлежит удовлетворению.

 Тем не менее, в случаях, когда реконструкция выражается в возведении самовольного пристроя к имеющемуся объекту, суд может рассуждать и иначе. В частности суд может прийти к выводу, что поскольку формирование разных земельных участков под основным объектом и самовольным пристроем возможно, то собственник объекта вправе выкупить лишь ту землю, которая непосредственно занята легальным строением без учета самовольно возведенных площадей. Такая позиция (надо сказать, вполне понятная) отражена в Постановлениях Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.04.2010 N 18АП-1771/2010 по делу N А76-27341/2009 и ФАС Уральского округа от 19.07.2010 N Ф09-5606/10-С6.

Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.04.2010 N 18АП-1771/2010 по делу N А76-27341/2009. Постановлением ФАС Уральского округа от 19.07.2010 N Ф09-5606/10-С6 данное постановление оставлено без изменения.
(извлечение)
В судебном заседании представитель Администрации против формирования земельного участка в границах согласно данной схеме возражал, указывая на факт самовольной реконструкции жилого дома, в результате которой с западной и южной сторон жилого дома пристроено нежилое двухэтажное помещение ориентировочно площадью 170 кв. м, во дворе дома пристроен гараж и крытый вход ориентировочно площадью 30 м, а также выход вновь образуемого земельного участка за границы красных линий на земли общего пользования, что влечет невозможность формирования участка в предложенных границах.
Указанные доводы заинтересованного лица следует признать обоснованными.

Кроме того, интересной представляется ситуация, когда владельцу самовольно реконструированного объекта искомый земельный участок принадлежит на праве постоянного бессрочного пользования. В этом случае оформление прав на землю происходит не только в порядке ст. 36 ЗК РФ, но и с применением ст. 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного Кодекса РФ», которая предусматривает обязательное переоформление права постоянного бессрочного пользования на право собственности или аренды до 01.01.2012г.

В этом случае, полагаю, что факт самовольности реконструкции объекта недвижимости не имеет значения, поскольку основанием для оформления прав на землю в этой ситуации являются не только и не столько права на недвижимость, сколько право постоянного бессрочного пользования на сам земельный участок. По этой причине оформление в собственность такого участка серьезно упрощается. Данная позиция поддержана Постановлением ФАС Восточно-Сибирского округа от 31.10.2006 N А74-1121/06-Ф02-5709/06-С1 по делу N А74-1121/06

 В целом можно сделать вывод, что сложившейся арбитражной практики по данному вопросу нет, однако есть веские основания полагать, что требование владельца самовольно реконструированного объекта о выкупе земельного участка могут быть удовлетворены.

Кроме того, необходимо учитывать, что суды общей юрисдикции нередко значительно лояльнее относятся к заявителям, чем арбитражные суды, поэтому у граждан, приватизирующих землю под самовольно реконструированными жилыми домами шансы на успех несравнимо выше.

Материал подготовила Татьяна Скворцова


Запишитесь на консультацию по земельному вопросу
(351) 233-50-35
показать другое число