.png)
Ограждения и коммуникации, как объект недвижимости. Приватизация земли под ними.
Вопрос о том, являются ли объектами недвижимости такие вещи, как ограждения, коммуникации, асфальтовые замощения, проезды и т. п., до сих пор окончательно не решен. Президиум ВАС выпустил уже множество актов, определяющих понятие объекта недвижимости, права на который подлежат государственной регистрации, а точка в этой проблеме до сих пор не поставлена. Между тем, от решения этого вопроса зависит возможность льготной приватизации земли под такими объектами на оснвании ст. 36 Земельного Кодекса РФ, а значит, и имущественные интересы множества лиц.
В этой статье я постараюсь на оснвании последних постановлений Президиума ВАС все-таки разобраться с темой о приватизации земли, занятой подобными объектами.
Наиболее интересным с этой точки зрения представляется Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 1160/13 от 24.09.2013 по делу № А76-1598/2012. Данным постановлением Высший суд отменил Постановление ФАС УрФО и судебные акты первых двух инстанций, которыми ранее на Управление Росреестра по Челябинской области была возложена обязанность на основании пп. 3 части 17 ст. 51 Градостроительного Кодекса РФ провести государственную регистрацию прав заявителя (Центрального Банка РФ) на капитальное ограждение, расположенное на земельном участке, принадлежащем заявителю на праве постоянного (бессрочного) пользования и ограждающего здания, принадлежащие ЦБ РФ.
Удовлетворяя исковые требования, суды исходили из того обстоятельства, что в силу статьи 130 ГК РФ, капитальный забор, установленный на фундаменте, прочно связан с землей, его перемещение без несоразмерного ущерба назначению не возможно, а значит, он является объектом недвижимости, и права на него в силу ст. 131 ГК РФ подлежат государственной регистрации. С другой стороны, такой объект является вспомогательным по отношению к земельному участку и расположенным на нем зданиям, а значит, в силу пункта 3 части 17 ст. 51 Градостроительного Кодекса РФ, для возведения такого объект а не требуется разрешение на строительство, а, значит, и разрешение на ввод в эксплуатацию. При таких обстоятельствах, по мнению нижестоящих судов, права на такой объект должны были быть зарегистрированы на основании декларации.
Однако, ВАС РФ признал такую позицию не верной по следующим причинам.
ВАС указал, что прочная связь с землей является не единственным признаком объекта недвижимости, как объекта гражданских прав. Для признания объекта капитального строительства объектом недвижимости и регистрации на него права собственности, данный объект должен иметь самостоятельное значение в гражданском обороте:
«По смыслу указанных положений гражданского законодательства право собственности (право хозяйственного ведения и оперативного управления) может быть зарегистрировано в ЕГРП лишь в отношении тех вещей, которые, обладая признаками недвижимости, способны выступать в гражданском обороте в качестве отдельных объектов гражданских прав...
Так как ограждение не имеет самостоятельного хозяйственного назначения, не является отдельным объектом гражданского оборота, выполняя лишь обслуживающую функцию по отношению к соответствующему земельному участку и находящимся на нем зданиям, выводы судов о необходимости государственной регистрации права собственности на него не могут быть признаны обоснованными».
На основании изложенного ВАС РФ отменил все ранее принятые судебные акты и отказал в удовлетворении заявленных требований, определив, что забор (даже капитальный) не является недвижимостью, если не имеет самостоятельного хозяйственного значения. Такая позиция, надо сказать, не очевидна, и, на мой взгляд, не основана на законе, однако, позволяет разрешить давно назревший конфликт интересов собственников разных зданий, расположенных за одним заграждением.
Определившись с позицией по вопросу о значении забора, как объекта недвижимости, суд тем не менее не имеет точной позиции на тему о приватизации земли, занятой подобными объектами.
Постановлением №ВАС-12668/2012 по делу №А21-6529/2010 Высший суд определил, что даже в случаях наличия у заявителя зарегистрированного права на вспомогательные объекты (коммуникации, подъездные пути), названное право само по себе не является основанием приватизации земельного участка, занятого такими объектами.
В названном деле рассмотрена ситуация, когда застройщику был предоставлен в аренду на 49 лет земельный участок для строительства зоны отдыха. Предполагалось, что на земельном участке будут возведены, как здания и сооружения рекреационного назначения, так и объекты инфраструктуры, такие, как коммуникации и подъездные пути. Выполнив строительство объектов инфраструктуры и не закончив возведение основных объектов, застройщик обратился в орган местного самоуправления с заявлением о выкупе земельного участка, на котором указанные объекты были расположены. Договор купли-продажи земли был заключен и право собственности на выкупленный участок прошло государственную регистрацию. Впоследствии администрация «одумалась» и решила оспорить указанный договор в суде.
Суды первых двух инстанций отказали в удовлетворении заявленных требований администрации об оспаривании договора купли-продажи, но суд кассационной инстанции вернул дело на новое рассмотрение. При новом рассмотрении в удовлетворении требований было отказано повторно. ВАС отменил постановления нижестоящих судов и удовлетворил требования в указанной части. Постановление Президиума ВАС от 19.03.2013 №ВАС-12668/2012 по делу № А21-6529/2010 было мотивировано следующим.
«Однако судами не принято во внимание, что законодательством не предусмотрена возможность приватизации всего земельного участка, на части которого находятся объекты, введенные в эксплуатацию, а на другой части только запланировано строительство объектов, в целях возведения которых этот участок формировался.
Согласно правовой позиции, содержащейся в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 № 8985/08, земельные участки, занятые объектами недвижимого имущества, могут быть предоставлены в собственность по основанию, установленному пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса, только для целей эксплуатации уже существующих зданий, строений и сооружений.
Возведение на земельном участке только вспомогательных объектов, даже при наличии государственной регистрации права собственности общества на них, не влечет возникновения у общества права на приобретение в собственность спорного участка в порядке, предусмотренном статьей 36 Земельного кодекса.
Вывод судов о том, что общество имело право на приобретение в собственность всего земельного участка, обоснован также тем, что разделение этого участка не позволит достичь цели его использования – строительства рекреационного района. Данный вывод является необоснованным, поскольку достижение цели использования земельного участка, то есть строительство всего комплекса предусмотренных проектом объектов, возможно не только при приобретении земельного участка или его частей в собственность, но и посредством использования земельного участка на праве аренды, которое было предоставлено обществу на срок 49 лет.
Таким образом, Высший суд фактически указал, что наличие на земельном участке вспомогательных объектов, хотя бы право собственности на них и зарегистрировано, как на недвижимое имущество, не является необходимым и достаточным основанием для приватизации данного земельного участка на основании ст. 36 ЗК РФ. При таких обстоятельствах фактически установлен иной правовой режим вспомогательных объектов, отличный от правового режима иных объектов недвижимости.
Третьим интересным постановлением Президиума ВАС по рассматриваемому вопросу стало Постановление Президиума ВАС РФ от 20.10.2010 N 6200/10 по делу № А56-50083/2008 . В данном документе высший суд рассмотрел ситуацию, когда при приватизации земельного участка под объектами стадиона администрация сформировала выкупаемый земельный участок без учета земли, на которой размещались вспомогательные некапитальные объекты, мотивировав свое решение тем, что вспомогательные объекты, не являющиеся объектами недвижимости, не создают исключительного права на приватизацию земли под ними.
Высший суд указал, что такая позиция ошибочна, и, если вспомогательные объекты, хотя бы и не являющиеся объектами недвижимости, необходимы для эксплуатации основных объектов, участок для выкупа основных объектов должен быть образован с учетом площади, необходимой для размещения существующих вспомогательных объектов.
Итак, из всех рассмотренных выше постановлений Президиума можно сделать следующий вывод:
Вспомогательные объекты (ограждения, коммуникации, проезды и т. п.) сами по себе не создают правовых оснований для выкупа земельного участка по статье 36 ЗК РФ, даже если права на них зарегистрированы, как на недвижимое имущество, однако, они должны учитываться при формировании участка, приватизируемого для эксплуатации основных объектов. Таким образом, главным условием для приватизации земли, занятой вспомогательными объектами, является наличие на том же участке основного объекта недвижимости (здания или сооружения), для использования которого нужны вспомогательные объекты.
Исходя из этой позиции ВАС, возникают дополнительные вопросы:
1. Что все-таки считать вспомогательным объектом, не являющимся объектом недвижимости и не дающим право на приватизацию земли? Как было уже сказано, наличие или отсутствие прочной связи с землей, не является единственным и достаточным критерием. Исходя из правовых позиций Президиума ВАС, я бы выделила такие факторы:
- отсутствие самостоятельного значения в гражданском обороте, наличие исключительно вспомогательной функции по отношению к земельному участку или иным объектам недвижимости (зданиям и сооружениям).
- в качестве дополнительного формального критерия можно добавить критерий соответствия назначения данного объекта одному из вспомогательных видов разрешенного использования, определенных правилами землепользования и застройки соответствующего населенного пункта, и несоответствия основному виду разрешенного использования. Т. е. если земельный участок был специально отведен под размещение объекта коммуникаций, и данный вид использования является основным, а построенный объект имеет прочную связь с землей, нельзя исключать, что он будет признан нормальным объектом недвижимости, а не вспомогательным объектом. Следовательно и земля под ним после окончания строительства будет подлежать приватизации на основании ст. 36 ЗК РФ.
2. Создают ли вспомогательные объекты, расположенные на земельных участках старых советских предприятий, право на выкуп земли под ними у новых собственников зданий и сооружений, ранее входивших в состав данных предприятий?
Если предприятие приватизировалось, как единый имущественный комплекс (хотя бы и не зарегистрированный в ЕГРП в качестве «предприятия», однако используемый в соответствии со своим первоначальным назначением), то очевидно, что для его эксплуатации должен формироваться единый участок, в площади которого должны быть учтены и вспомогательные объекты. Т. е. если завод в результате приватизации лишь поменял собственника, но остался тем же самым заводом, то все коммуникации, ограждения и проезды должны учитываться при определении площади и границ земельного участка, необходимого для эксплуатации данного завода. Эта ситуация аналогична рассмотренному делу о выкупе земли под стадионом.
Значительно сложнее (и распространеннее) другая ситуация, когда имущество бывшего советского завода после приватизации было распродано разным собственникам. Довольно часто один из таких новых собственников (самый крупный) продолжает вести профильную деятельность (и не редко является правопреемником приватизированного предприятия), другим же собственникам принадлежат одно-два здания на данной территории и они ведут самостоятельную хозяйственную деятельность, не связанную с деятельностью завода. При этом здания часто соединены общей системой коммуникаций и окружены единым ограждением. Кому при таких обстоятельствах должна быть предоставлена земля под вспомогательными объектами? И вообще, подлежит ли она приватизации?
Ответа на этот вопрос ВАС по прежнему не дает. Однако, если исходить из логики рассмотренных постановлений, я бы отметила ряд моментов.
Во-первых, об ограждениях. Если завод более не является единым имущественным комплексом, и на его территории есть здания, принадлежащие разным собственникам, то единый земельный участок для эксплуатации всех зданий бывшего завода образован быть не может. А это значит, что ограждение завода, являющееся вспомогательным объектом по отношению к земельному участку, который раньше был единым, а теперь подлежит разделу, так же утрачивает свою функцию обособления уже не единого имущественного комплекса. При таких обстоятельствах, полагаю, что факт наличия данного ограждения в собственности правопреемника завода не должен создавать правовых оснований для приватизации земли под данным ограждением. Весь периметр поделенного между разными собственниками предприятия не может перейти в собственность одного лица только по причине наличия на нем капитального ограждения, зарегистрированного в качестве объекта недвижимости, ведь это необоснованно воспрепятствует образованию для других собственников нормальных земельных участков, имеющих самостоятельный доступ к землям общего пользования.
Теперь о коммуникациях и проездах. Как делить землю под ними?
С одной стороны, с учетом представленных правовых позиций, земля под коммуникациями должна быть предоставлена собственнику того из зданий, для эксплуатации которого данные коммуникации предназначены. Но проблема в том, что обычно они обслуживают не одно, а несколько зданий, расположенных на данной территории, при этом право собственности на них может быть зарегистрировано за собственником одного из этих зданий или вообще за третьим лицом. Таким образом, весьма проблематично определить субъекта, который, с учетом подходов ВАС, был бы вправе претендовать на землю под коммуникациями.
С другой стороны, из тех же постановлений Президиума ВАС следует, что такие объекты в большинстве случаев не являются объектами недвижимости, государственная регистрация прав на них зачастую не соответствует закону, и сами по себе они не создают оснований для приватизации земли. Кроме того, в соответствии со ст. 274 ГК РФ доступ к коммуникациям для их обслуживания возможен на основании сервитута. т. е. реальная необходимость приватизации земли собственником (или эксплуатантом) коммуникаций вызывает сомнение.
При таких обстоятельствах в практике возникает вопрос, может ли собственник здания, для эксплуатации которого необходима земля, на которой размещены чужие коммуникации, выкупить данную землю, а собственника коммуникаций допускать к ним по соглашению о сервитуте? Теоретически это было бы логично, ведь если собственник коммуникаций не обладает исключительным правом на приватизацию земли под ними, то и право это не может быть нарушено в результате приватизации земли иным лицом. Необходимо лишь решить вопрос об определении размера справедливой платы за сервитут, которая, по моему мнению, не должна превышать пропорциональной доли земельного налога. Однако такой подход на настоящий момент не подтвержден авторитетной судебной практикой и является моим личным мнением.
В-третьих, о проездах. Проезды принципиально отличаются о коммуникаций тем, что их наличие на земельном участке исключает (или почти исключает) возможность эксплуатации данного участка иначе, чем для движения транспортных средств. Если участки, под которыми пролегают коммуникации, могут представлять интерес и для иной хозяйственной деятельности, поэтому потенциально могут приватизироваться или арендоваться для других целей и по иным основаниям (с соблюдением охранных зон и доступа к коммуникациям), то для земельных участков, занятых проездами это, как правило, не имеет смысла.
Полагаю, что в ряде случаев землю, занятую проездами, равно как и сами проезды стоит передать в долевую собственность собственников объектов недвижимости, для обслуживания которых они предназначены, однако все это требует создания в законодательстве соответствующих механизмов либо согласованной воли всех заинтересованных лиц, которая имеется не всегда.
Практика давно нуждается в выработке методики размежевания подобных территорий, однако пока все ограничивается лишь вопросами без ответов.
И последнее. Не так давно Высший Арбитражный Суд перестал существовать, а его судьи (не все) вошли в состав Верховного суда. Хочется надеяться, что выработанные ВАС правовые позиции будут сохранены новым судом, поскольку иначе мы снова окажемся отброшены на десять лет назад в решении наболевших земельных вопросов.
И самое последнее. С марта 2015 года вступает в силу Федеральный закон о внесении изменений в Земельный Кодекс РФ, в результате действия которого у нас наверняка возникнут новые споры. Очевидным остается одно, точку в названных проблемах ставить рано.
Автор материала СкворцоваТатьяна Владимировна