Автор статьи:

Скворцова Татьяна Владимировна

Земельный юрист. Стаж с 2004 г.

+7(908)080-00-35

Изменения Земельного Кодекса РФ 2014-2015гг: предоставление земельных участков собственникам зданий.

С 01 марта 2015 года в связи с принятием Федерального Закона №171-ФЗ утрачивает силу статья 36 Земельного Кодекса РФ об исключительном праве собственников зданий и сооружений на приобретение прав на земельные участки под своими объектами недвижимости. Вместо нее появилась статья 39.20 Земельного Кодекса РФ в новой редакции. Итак, что же изменилось в регулировании вопросов выкупа и оформления арендных прав на землю под зданиями?

Исключительное право собственников зданий и сооружений на приобретение земли в собственность или в аренду без торгов сохранено.

В настоящее время оно установлено подпунктом 6 п.2 ст. 39.3, пп.9 п.2 ст. 39.6 , статьей 39.20 ЗК РФ в новой редакции. Пунктом 6 статьи 39.14 ЗК РФ в новой редакции  прямо установлено, что выбор права, на котором должно состояться предоставление земельного участка осуществляется заявителем по своему усмотрению. Ранее, напомню, такая норма содержалась не в законе, а лишь в п. 4 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 №11, до выхода которого вопрос о том, кто может выбирать вид права – заявитель или уполномоченный орган, был предметом спора.

Существенным изменением в регулировании исключительного права стало исключение из фразы «собственник здания, строения, сооружения» слова «строение». Таким образом, из-под действия данных положений закона выведены объекты незавершенного строительства и прочие постройки, отнесение которых к объектам недвижимости не очевидно.

Образование земельного участка, на который вправе претендовать собственник здания и сооружения, и его площадь.

Общим нормам об образовании земельных участков посвящена самая первая статья цикла о земельной реформе. Однако, вопросы образования участков в целях их выкупа собственниками зданий стоят отдельного рассмотрения.

На основании старой редакции Земельного Кодекса РФ действовал такой важнейший критерий определения площади земельного участка, как «площадь, занятая зданием, сооружением и необходимая для его использования». Т.е. на практике собственник объекта недвижимости мог претендовать на такой земельный участок, который нужен для эксплуатации данного объекта с учетом его функционального назначения. Этот критерий не был указан в статье 36 ЗК РФ, определяющей собственно исключительное право на оформление земли, однако применялся на основании комплексного толкования законодательства, в частности, со ссылкой на положения п.1 статьи 35 ЗК РФ.

Новая редакция Земельного Кодекса не внесла существенных изменений в формулировки тех норм, на основании которых ранее применялся этот принцип, однако, ввела совершенно новые процедуры образования земельных участков для предоставления без торгов (ст. 39.15, 39.16), в которых названный критерий не учтен.

В частности, теперь, если земельный участок под зданием не состоит на кадастровом учете, то в целях его образования схему границ готовит не уполномоченный орган власти, а само заинтересованное лицо, т.е. в данном случае – собственник здания (ст. 39.15 ЗК РФ). Орган власти подготовленную схему только утверждает, при этом отказ в утверждении возможен лишь по основаниям, прямо указанным в законе. Такого критерия для отказа в утверждении схемы, как слишком большая площадь, земельного участка закон не содержит. Таким образом, получается, что, если местность позволяет, не утвержден проект межевания территории, и рядом нет чужих объектов недвижимости или земельных участков, то для эксплуатации трехметрового домика можно теоретически выкупить без торгов гектар земли. Так ли это будет на практике или правоприменители найдут возможность перенести в новые реалии устоявшийся подход определения площади земельного участка, сказать пока трудно.

Кроме того, не очень понятно, как на основании новых норм об утверждении схем земельных участков для выкупа собственниками зданий, будут решаться земельные споры между собственниками соседних объектов недвижимости, земельные участки под которыми не сформированы, при отсутствии проектов межевания территории.

Дело в том, что пунктами 4,5  ст.39.16, подпунктом 2 п.8 ст. 39.15 ЗК РФ предусмотрена обязанность органа власти отказать в предварительном согласовании предоставления земельного участка, если на нем расположен чужой объект недвижимости. Но если чужой объект недвижимости на участке не расположен, однако, земля необходима для эксплуатации соседнего здания, такая  ситуация никак не урегулирована. С другой стороны, пунктом 4 ст. 39.15 предусмотрено, что заявления заинтересованных лиц о предварительном согласовании предоставления земельных участков, рассматриваются в порядке очередности. Получается, при наличии спора между собственниками соседних зданий оказывается прав тот, кто раньше подал заявление. Честно говоря, я не уверена в справедливости такого подхода.

Еще один значимый момент, касающийся образования земельных участков под зданиями, связан с отменой ст. 33 Земельного Кодекса РФ, в соответствии с пунктом 3 которой, площадь земельного участка, необходимая для эксплуатации здания, определялась нормами отвода земли для соответствующего вида деятельности. Данные нормы так и не были разработаны для большинства видов деятельности. Таким образом, отмена статьи 33 стала логичным шагом.

Цена продажи или аренды земельного участка для собственников зданий и сооружений.

Цена продажи земельных участков без торгов регулируется статьей 39.4 ЗК РФ в новой редакции. В соответствии с п.2 данной статьи порядок определения цены в отношении земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена (каких большинство), устанавливается органами власти субъектов Федерации. Таким образом, Постановление Правительства Челябинской области от 19.09.2012 № 478-П об определении выкупной цены земли для собственников зданий, сооружений продолжает действовать и после изменений Земельного Кодекса РФ. Цена большинства участков для собственников зданий в Челябинске, таким образом, составляет 2,5% кадастровой стоимости (в ряде случаев), или 5-кратный размер земельного налога (подробнее см. названное Постановление).

Цена участков, находящихся в федеральной собственности определяется Правительством РФ (ранее это был федеральный орган, уполномоченный Правительством), участков, находящихся в муниципальной собственности – органом местного самоуправления. Пунктом 3 данной нормы так же предусмотрено, что цена земельного участка не может превышать кадастровую стоимость.

Таким образом, порядок определения цены земельного участка, выкупаемого собственником здания, мало изменился.

Размер арендной платы для собственников зданий и сооружений в соответствии пунктом 3 ст. 39.7 ЗК РФ в новой редакции также определяется уполномоченными органами власти (федеральные участки – Правительством РФ, муниципальные – органами местного самоуправления, участки, относящиеся к собственности субъектов федерации или неразграниченной государственной собственности – органами государственной власти субъектов федерации).

Процедура предоставления земельного участка собственникам зданий и сооружений.

Теперь это общая процедура, характерная для всех случаев предоставления земельных участков без торгов и описанная в статьях 39.14-39.17 ЗК РФ в новой редакции (подробнее см. статьи о новом порядке предоставления земельных участков) с исключениями и уточнениями, предусмотренными статьей 39.20.

 Важные детали

Статьей 39.20 установлен целый ряд важных новшеств, касающихся оформления земельных прав собственниками и иными правообладателями объектов недвижимости.

1)      Дано определение понятия неделимого земельного участка (п.2 ст. 39.20 ЗК РФ). Неделимый участок – это участок, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам

2)      Договор аренды неделимого участка со множественностью лиц на стороне арендатора теперь может быть заключен по инициативе любого собственника объекта недвижимости, расположенного на данном участке. Совместное обращение всех собственников зданий для этого не нужно (п.6 ст. 39.20 ЗК РФ). Оно требуется только для выкупа участка в долевую собственность (п.5 ст. 39.20 ЗК РФ).

В случае заключения договора аренды со множественностью лиц на стороне арендатора орган местного самоуправления направляет остальным собственникам указанный договор, который они обязаны подписать. В случае неисполнения собственниками объекта недвижимости указанной обязанности орган местного самоуправления вправе понудить их к заключению договора аренды в судебном порядке (п.6,7, 8,9 ст. 39.20 ЗК РФ).

Если ни один из правообладателей объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, не обратился с заявлением о его предоставлении, орган власти, уполномоченный на распоряжение названным участком, вправе обратиться в суд с иском о понуждении  этих лиц заключить договор аренды земельного участка (п.9 ст. 39.20 ЗК РФ).

3)      Если на земельном участке несколько зданий, принадлежащих разным правообладателям на праве оперативного управления, то земельный участок предоставляется наиболее крупному правообладателю на праве постоянного (бессрочного) пользования, а остальные пользуются землей на условиях сервитута (п.11 ст. 39.20).

4)      Если на земельном участке находятся здания или помещения, принадлежащие разным правообладателям на праве хозяйственного ведения,  оперативного управления или собственности, то участок предоставляется в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора. (пункты 3, 4 ст. 39.20)

5)      Определено, что размер долей в праве собственности или размер обязательств по договору аренды со множественностью лиц на стороне арендатора соответствует долям в праве на недвижимость, если иное не предусмотрено соглашением между собственниками. Однако вопрос о том, как определяется размер долей в праве на землю в случае, если на земельном участке находится несколько объектов, принадлежащих разным собственникам, по-прежнему не урегулирован.

6)      Указано, что земля под многоквартирными домами приобретается на основании специальных федеральных законов.

Таким образом, революционных изменений в вопросе предоставления земельных участков собственникам зданий и сооружений, на мой взгляд, не произошло, однако, новшества, безусловно, являются важными и обязательно повлияют на правоприменительную практику.

Автор материала СкворцоваТатьяна Владимировна