Юридическая помощь по земельным вопросам

(351) 233-50-35

Кому в Челябинской области положена бесплатная земля? Новый Закон Челябинской области «О земельных отношениях» в контексте изменившегося ЗК РФ.

Статьей 39.5 ЗК РФ и некоторыми другими федеральными законами предусмотрены основания предоставления земельных участков в собственность бесплатно. В целом этих оснований довольно не много и связаны они, как правило, либо с особым статусом заявителя (льготные категории граждан, религиозные организации), либо с некоторыми случаями переоформления существующих прав.

Пунктом 7 ст. 39.5 ЗК РФ регионам так же дано право своими законами устанавливать дополнительные основания предоставления земельных участков гражданам в собственность бесплатно. Воспользовавшись указанным правом, региональные власти Челябинской области, в статье 10 Закона Челябинской области от 13.04.2015 №154-ЗО (далее, Новый областной закон) предусмотрели дополнительный перечень таких оснований. Еще одним региональным законом, дающим право некоторым категориям граждан бесплатно получать землю в собственность является Закон Челябинской области от 28.04.2011 №121-ЗО «О бесплатном предоставлении в собственность граждан земельных участков для индивидуального жилищного строительства или ведения  личного подсобного хозяйства на приусадебном земельном участке на территории Челябинской области».
В этой статье на основе названных нормативных актов я попытаюсь сформировать перечень дополнительных (региональных) оснований получения гражданами земли в собственность бесплатно. Основания, предусмотренные федеральными законами, могут стать темой другой статьи.  
В целом хочется отметить, что основания бесплатного предоставления земли практически не отличаются от тех, что были предусмотрены предыдущим областным законом «О земельных отношениях», однако, в связи с изменением федеральных норм, они могут применяться по-другому.
Итак, по порядку:

1. Все граждане, постоянно проживающие на территории области, вправе претендовать на бесплатное получение земельных участков для садоводства или огородничества (пп. 4 п. 1 ст. 10 Нового областного закона).

При этом каких-либо ограничений по субъектному составу лиц, обладающих правом на получение участков для этих целей, закон не предусматривает. Сказано лишь, что участки не предоставляются гражданам, у которых земельные участки для названных целей уже имеются (п. 2 ст. 10 нового Областного закона), а граждане, имеющие трех или более детей, имеют преимущество (п. 3 ст. 10 нового Областного закона).
Хочется отметить, что федеральный закон подобной щедрости не предусматривает, но в старом Областном законе похожая норма была. Работала она, честно говоря, плоховато, поскольку зачастую оказывалось, что именно желаемый участок по какой-либо причине предоставить никак не возможно. А возможно предоставить участок, который и даром никому не нужен. Практика Челябинского областного суда при этом сводилась к тому, что администрация муниципального образования не имеет обязанности предоставить именно тот участок, который просит гражданин (Обзор судебной практики Челябинского областного суда от 23.11.2011, раздел III).
Изменится ли что-нибудь после того, как поменялись нормы ЗК РФ и был принят новый Областной закон?
Я полагаю, что ответ на этот вопрос кроется в порядке предоставления земельного участка.
Ранее по ст. 34 ЗК РФ схему земельного участка, предоставляемого для целей, не связанных со строительством, готовил орган местного самоуправления, что давало судам основания полагать, что право выбора участка принадлежит ему же. Теперь в силу новых положений ЗК РФ схему желаемого участка готовит заявитель, имеющий право претендовать на получение земли без торгов, при этом установлен исчерпывающий перечень оснований для отказа в утверждении схемы. Применяется ли названный порядок в рассматриваемом  случае?
В силу п. 2 ст. 39.19 ЗК РФ субъекты федерации вправе своими региональными законами устанавливать не только дополнительные основания, но и порядок предоставления земельных участков в собственность бесплатно.
В пункте 19 ст. 34 Федерального закона №171-ФЗ сказано, что, если порядок предоставления земли в собственность бесплатно, не определен региональным законом, то граждане, указанные в пунктах 6, 7 статьи 39.5. ЗК РФ (т.е. в частности и те, которые получают землю по основаниям, дополнительно установленным региональным законом) пользуются порядком, предусмотренным статьями 39.14-39.17 ЗК РФ (это нормы об общем порядке получения земли без торгов).
В новом Областном законе существует статья, которая называется «Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, гражданам в собственность бесплатно по основаниям, указанным в подпункте 7 статьи 39.5 Земельного кодекса Российской Федерации», однако, в действительности порядка предоставления земли в ней не содержится, указано лишь, в какие органы власти нужно подавать заявление. В ней нет ни перечня прилагаемых документов, ни последовательности обработки заявлений, ни оснований отказа.
Полагаю, что при таких обстоятельствах нельзя считать, что порядок предоставления земли по основаниям, предусмотренным п. 7 ст. 39.5, урегулирован для Челябинской области региональным законом. А значит, по моему мнению, не подтвержденному пока никакими официальными разъяснениями, применяться должен общий порядок, предусмотренный Земельным Кодексом, и включающий три этапа работы:
Обращение с заявлением о предварительном согласованием предоставления земельного участка, если участок не стоит на кадастровом учете;
Кадастровые работы и постановка участка на кадастровый учет, если участок не стоит на кадастроволм учете;
Обращение за собственно предоставлением участка.
Подробнее об этом порядке см. ЗДЕСЬ.
Если практика пойдет по пути такой трактовки закона, то, возможно, в нашей области действительно появится основание и реальная возможность заставить органы власти предоставить для садоводства подходящий земельный участок.
Однако, есть ряд моментов, внушающих опасения.
Во-первых, после внесения изменений в федеральное законодательство не понятно, возможно ли будет на земельных участках, предоставленных для садоводства, построить садовый домик? С учетом того, что участки будут предоставляться после вступления в силу классификатора видов разрешенного использования, а классификатор под словом «садоводство» понимает лишь выращивание растений, однозначного ответа на этот вопрос пока нет.  
В-вторых, земельные участки бесплатно для садоводства и огородничества  предоставляются при наличии земельных участков необходимого разрешенного использования и целевого назначения, не предоставленных в аренду другим лицам (п. 3 ст. 10 Областного закона).   Не понятно, речь идет о наличии на момент обращения сформированных и поставленных на кадастровый учет земельных участков (следует из буквального толкования нормы) или все-таки о наличии свободных земель, из которых можно сформировать требуемые земельные участки (было бы логично). Ранее статья 8 старого Областного закона, посвященная порядку опубликования сведений об участках, которые администрация планирует предоставить гражданам бесплатно, сама по себе предполагала, что предоставляются бесплатно только участки, заранее образованные для этой цели, а вовсе не любые. Однако теперь такой статьи в новом  Областном законе нет, что дает основания надеяться на либерализацию подходов.

2. Земельные участки бесплатно для граждан, проживающих в сельской местности.

2.1. Граждане, проживающие в сельской местности, могут  претендовать на бесплатное получение земли для ведения личного подсобного хозяйства без права возведения жилого дома (полевой земельный участок) или животноводства (абз. А пп. 2 п.1. ст. 10 Областного закона).
Отметим, что для этой цели каждый гражданин может получить участок в аренду без торгов на основании пп. 19 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ.

2.2. Граждане, проживающие на территории сельских населенных пунктов могут так же бесплатно получить землю для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства (абз. а пп. 3 п.2 ст. 10 Областного закона). Федеральным законодательством возможность получения земли под КФХ без торгов или без прохождения процедуры публичного предложения (ст. 39.18 ЗК РФ) по основаниям, не связанным с переоформлением существующих земельных прав или оформлением фактического владения, не предусмотрена.

Порядок предоставления земельных участков для вышеназванных целей (указанных в пунктах 2.1. и 2.2. этой статьи) регулируется так же, как и порядок бесплатного получения земли гражданами для садоводства и огородничества (п. 1 этой статьи), т.е. вызывает такие же вопросы. Реальная возможность получения участков по этим с учетом новых положений ЗК РФ станет понятна после появления соответствующей правоприменительной практики.

2.3. Граждане, проживающие на территории сельских населенных пунктов, и признанные нуждающимися в жилых помещениях в соответствии со ст. 51 Жилищного Кодекса РФ могут претендовать на бесплатное предоставление земельных участков для индивидуального жилищного строительства или личного подсобного хозяйства с право возведения жилого дома..
Бесплатное предоставление им земельных участков производится на основании совокупности следующих норм права п. 7 ст. 39.5 ЗК РФ и пп.1. п.1 ст.1 области от 28.04.2011 №121-ЗО «О бесплатном предоставлении в собственность граждан земельных участков для индивидуального жилищного строительства или ведения  личного подсобного хозяйства на приусадебном земельном участке на территории Челябинской области».
Порядок предоставления земли регулируется Областным законом №121-ЗО.

3. Сельскохозяйственные земельные участки в порядке переоформления существующих земельных прав или оформления фактического владения.

3.1. Для ведения личного подсобного хозяйства без права возведения жилого дома (полевой земельный участок) или животноводства вправе получить житель области, являющиеся арендаторами такого земельного участка.
Как я уже отмечала, правом на получение участка для названной цели в аренду без торгов обладает в силу ЗК РФ каждый гражданин, таким образом, появляется возможность после оформления арендных прав через три года получить данный участок в собственность бесплатно (абз. А пп. 2 п.1. ст. 10 Областного закона).
В силу п. 2 ст. 10 Нового областного закона, для получения участка бесплатно в собственность по данному основанию заявитель должен выполнить одновременно три условия:
использовать арендуемый земельный участок в соответствии с целевым назначением;
арендовать  земельный участок непрерывно в течение трех и более лет;
не иметь задолженности по арендной плате на дату подачи заявления о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно.
Аналогичные нормы существовали и раньше, однако, федеральное законодательство не предусматривало четкого порядка предоставления земли в аренду для указанной цели, поэтому и норма о переоформлении ее в собственность была менее актуальной.

3.2. Для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства –  гражданам-арендаторам. Все арендаторы земли сельскохозяйственного назначения, предназначенные для ведения сельскохозяйственного производства (в том числе, видимо, под крестьянское (фермерское) хозяйство) на основании федерального закона имеют право выкупить свои участки без торгов (пп. 9 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ) или заключить договор аренды на новый срок (п. 4 ст. 10 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», пп. 31 п. 2 ст 39.6 ЗК РФ). Но на территории Челябинской области гражданам-арендаторам земельных участков, предоставленных под КФХ, дано право на приобретение такой земли в собственность бесплатно.
Для получения участка бесплатно в собственность по данному основанию заявитель должен:
использовать арендуемый земельный участок в соответствии с целевым назначением;
арендовать  земельный участок непрерывно в течение трех и более лет;
не иметь задолженности по арендной плате на дату подачи заявления о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно
Все названные условия должны выполняться одновременно.

3.3. Для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства гражданам, проживающим на территории области и ведущим крестьянское (фермерское) хозяйство на земельных участках, занимаемых ими на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения.
Пунктом 7 ст. 10 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»  предусмотрено, что «приобретение сельскохозяйственными организациями, а также крестьянскими (фермерскими) хозяйствами для осуществления их деятельности права собственности на земельные участки …» производится «по цене, установленной законом субъекта Российской Федерации в размере не более 15 процентов кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий». Челябинским областным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения…» установлена именно такая цена переоформления права постоянного (бессрочного) пользования сельскохозяйственными организациями их земельных участков (15% от кадастровой стоимости).
Таким образом, гражданам–фермерам, уже обладающим правом постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, переоформление земли в собственность производится бесплатно,  а организации в аналогичной ситуации выкупают землю за 15% ее кадастровой стоимости.

4. Граждане, имеющие трех и более детей, вправе претендовать на получение земли бесплатно по одному из следующих оснований:

4.1. Для индивидуального жилищного строительства или личного (подсобного) хозяйства с правом возведения жилого дома на основании п. 6 ст. 39.5 ЗК РФ и Закона  Челябинской области от 28.04.2011 №121-ЗО «О бесплатном предоставлении в собственность граждан земельных участков для индивидуального жилищного строительства или ведения  личного подсобного хозяйства на приусадебном земельном участке на территории Челябинской области»

4.2. Для дачного строительства на основании пп. 7 ст. 39.5 ЗК РФ и п.1. ст. 10 нового Областного закона.  
Порядок предоставления земельных участков по данным основаниям разный.

4.3. Эта  же категория граждан обладает преимущественным правом получения земельного участка для садоводства и огородничества (подробнее см. п. 1 настоящей статьи). Однако, полагаю, что ценность участка для садоводства трудно сравнить с ценностью земельного участка для индивидуального жилищного строительства.
Необходимо понимать, землю можно получить однократно и только по одному из этих оснований (п. 1 ст. 39.19 ЗК РФ), право выбора основания принадлежит гражданину. Требовать участок и для жилищного строительства, и для дачи, и для огорода не получится.

5. Иные социально незащищенные льготные категории граждан, которым земля предоставляется для индивидуального жилищного строительства или личного подсобного хозяйства с правом возведения жилого дома. Перечень таких категорий граждан установлен  Законом  Челябинской области от 28.04.2011 №121-ЗО «О бесплатном предоставлении в собственность граждан земельных участков для индивидуального жилищного строительства или ведения  личного подсобного хозяйства на приусадебном земельном участке на территории Челябинской области». Федеральной основой для работы этого закона являются п. 6 ст. 39.5 ЗК РФ (в отношении многодетных семей) и п. 7 ст. 39.5 ЗК РФ (в отношении всех остальных). Итак, в соответствии с названными нормативными актами земля бесплатно положена:

5.1. гражданам, проживающим в границах территорий сельских населенных пунктов, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях в соответствии со статьей 51 Жилищного кодекса Российской Федерации – см. п. 3.3. настоящей статьи;

5.2.  семьям, в том числе неполным семьям, имеющим на содержании трех и более несовершеннолетних детей (в том числе усыновленных, находящихся под опекой (попечительством)), а также детей старше 18 лет, обучающихся в образовательных учреждениях по очной форме обучения, но не более чем до достижения ими возраста 23 лет, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях в соответствии со статьей 51 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - граждане, имеющие трех и более детей) - о них сказано в разделе 4 настоящей статьи;

5.3. молодым семьям, в которых возраст хотя бы одного из супругов на дату подачи заявления не превышает 35 лет, в том числе неполным семьям, состоящим из одного родителя (опекуна, попечителя), возраст которого не превышает 35 лет, и одного или более детей, в том числе усыновленных, находящихся под опекой (попечительством), состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях в соответствии со статьей 51 Жилищного кодекса Российской Федерации;

5.4. участникам долевого строительства многоквартирных домов, заключившим до 1 апреля 2005 года договоры участия в долевом строительстве или иные договоры в соответствии с гражданским законодательством Российской Федерации, на основании которых у них возникает право собственности на жилые помещения, пострадавшим от действий (бездействия) застройщиков, в результате чего строительство остановлено и (или) участники долевого строительства многоквартирных домов не могут оформить права на жилые помещения в многоквартирных домах, внесенным органом исполнительной власти Челябинской области, уполномоченным на осуществление государственного контроля и надзора в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в реестр участников долевого строительства многоквартирных домов. Порядок ведения реестра участников долевого строительства многоквартирных домов утверждается Правительством Челябинской области;

5.5. лицам, проходившим военную службу в Чеченской Республике, на территории государств Закавказья, Прибалтики и Республики Таджикистан, а также выполнявших задачи в условиях чрезвычайного положения и при вооруженных конфликтах и получивших ранения, контузию или увечье при исполнении обязанностей военной службы (служебных обязанностей).

Разобрать все нюансы этого закона в рамках одной статьи, посвященной различным основаниям предоставления земли в собственность, не представляется возможным, однако, необходимо отметить крайне важную особенность порядка предоставления участков под ИЖС названным категориям граждан. Заключается она в том, что граждане-льготники не обладают правом получить любой участок подходящего разрешенного использования и целевого назначения, а могут лишь претендовать в порядке очередности только на те участки, которые специально сформированы уполномоченными органами для этой цели и информация о которых размещена в "Южноуральской панораме" и на официальном сайте соответствующего органа власти (ч. 3-1 ст. 1 Закона "О бесплатном предоставлении..."). Граждане из названных льготных категорий, которым уже принадлежат земельные участки с соответствующим разрешенным использованием на праве аренды, могут бесплатно получить их в собственность (ч. 6 ст. 1 Закона "О бесплатном предоставлении...")

Материал подготовила Татьяна Скворцова


Запишитесь на консультацию по земельному вопросу

(351) 233-50-35

показать другое число