Договор аренды (найма) квартиры. Нужен ли он наймодателю

Многие предпочитают сдавать жильё без документального оформления, чтобы не платить налоги и не брать на себя обязательств. Если арендодатель работает «в черную», то договор фиксирует факт такой деятельности и создает риски привлечения к налоговой ответственности. И все-таки, тщательно взвесив «за» и «против», прихожу к выводу, что договор все равно необходим. Даже если не платить налоги.

Чем договор аренды квартиры полезен собственнику

Польза No1.  Ответственность квартиранта за сохранность имущества

Собственник пускает чужих людей в свою квартиру с мебелью, техникой и ремонтом. Если что-то пропадет, квартиранты зальют соседей, или их кошка обдерет обои, без документов будет трудно доказать, что:

• эти люди в квартире действительно жили;
• пропавшие вещи действительно были;
• до заселения обои были целы.

Польза №2. Фиксация срока найма позволяет выселить квартирантов через суд 

Такая необходимость возникает очень редко, но ни от чего нельзя зарекаться. Логика «нет договора - выселить легко» не работает. Судья обязательно начнет разбираться, какими были истинные договоренности сторон относительно пользования помещением, и  факт найма жилья все равно установит.

Если у собственника не окажется бумажки, определяющей срок проживания, суд может применить п. 1 ст. 683 ГК РФ, и решить, что срок найма равен пяти годам. И вот тогда выселить нанимателя будет действительно трудно, даже если он почти не платит (ст. 687 ГК РФ).

Польза No3. Договор позволяет на законном основании удержать залог (страховой депозит, обеспечительный платеж и т. п.) 

Залогом часто называют сумму, которую квартиросъемщик передает при вселении, и которая подлежит возврату в момент выезда, если имущество цело, и нет долгов.

Многие рассуждают так: «Я беру залог, если что-то сломают, просто удержу деньги. Зачем мне какие-то бумажки?» Между тем, право на удержание денег в счет возмещения причиненного вреда должно быть подтверждено документально: нельзя присвоить чужие деньги без доказательств наличия долга.

Польза No4. С документами легче найти адекватного квартиранта

Арендаторы тоже боятся сделки, ведь они обычно платят вперед. Мало, кто согласится передать деньги постороннему человеку вообще без бумажки.

Чем договор аренды (найма) опасен для собственника

Разберем типичные опасения и реальные риски.

Опасение No1. «А вдруг наниматель сообщит в налоговую, что я сдаю жилье, а налоги не плачу»

Это, конечно, возможно. И налоги, разумеется, платить нужно. Но излишне паниковать не стоит. Надо понимать, что срок подачи налоговой декларации за текущий год наступает только в следующем году. На вопрос проверяющего вы просто ответите, что собирались подать декларацию, но срок еще не подошел. Правда подать действительно придется. Настоящие проблемы с налоговой может создать только тот наниматель, который живет в квартире уже давно по одному договору. Правда, с такими людьми конфликты возникают реже, чем с новыми арендаторами.
Кстати, если наниматель все-таки захочет напакостить наймодателю, всегда сможет сделать это и без договора, ведь есть и другие доказательства найма квартиры (электронная переписка, перевод денег на карту, оплата коммуналки, расписки о получении платежей). Что делать, если неприятность уже случилось, разберем в следующих материалах.

Опасение No2. «А вдруг он пропишется в квартире, показав соглашение»

Не "пропишется". Регистрация по месту пребывания (временная «прописка»), и тем более регистрация по месту жительства возможны только по заявлению собственника жилого помещения с согласия других зарегистрированных граждан.

Опасение No3. «С договором труднее выселить»

Наоборот, легче. Об этом я писала выше. Главное, делайте соглашение краткосрочным и грамотным.

Вывод

Заключать договор или нет — решать собственнику, но профессиональные участники рынка аренды жилья ВСЕГДА оформляют отношения документами, а уж они блюдут собственные права.

Что должно быть в документах для защиты интересов наймодателя

Совет №1: Делайте приложение к договору аренды (найма) с кратким описанием дорогостоящего имущества и состояния ремонта.

Совет №2. Фиксируйте дату фактического заезда, а не просто дату, когда заселение ДОЛЖНО состояться. Можно сделать акт приема-передачи или просто на своем экземпляре договора написать, что ключи переданы, и наниматель вселился в такой-то день. И дать ему расписаться.

Совет №3. Указывайте в тексте полный список вселяемых лиц, у всех проверьте и сфотографируйте паспорта. Отметьте, что другие граждане могут жить в квартире только с предварительного письменного согласия собственника. Иначе вместо тихой семейной пары рискуете получить толпу родственников.

Совет №4. Обязательно пишите срок найма, даже если точно не знаете, сколько времени наниматель проживет в квартире, иначе договор найма будет считаться заключенным на 5 лет (п. 1 ст. 683 ГК). Срок указывайте до 6 месяцев. Если планируете сдавать дольше, лучше по истечении полугода просто перезаключить договор. Дело в том, что права наймодателя, заключившего долгосрочный договор, серьезно ограничены законом (п. 2 ст. 683 ГК).

Желаю хороших квартирантов!

Материал подготовила Татьяна Скворцова