Автор статьи:

Скворцова Татьяна Владимировна

Земельный юрист. Стаж с 2004 г.

+7(908)080-00-35

Два заявления на один земельный участок. У кого преимущество?

Люди, поставившие себе цель получить у государства землю, часто задают юристу этот вопрос. Например, вы присмотрели участок, который кажется подходящим для какой-либо цели, и обратились за его приобретением в администрацию соответствующего муниципального образования. Но в ответ на ваш запрос вам сообщают, что на участок поступило еще одно заявление, поэтому участок выставляется на торги.

Людей такой подход часто возмущает. «Как же так? Ведь я был первым! Значит участок положен мне!»

Правомерен ли ответ администрации? Это зависит от ситуации и от того, в каком порядке и на каком основании вы претендуете на получение земли.

Пример №1

Попытка получения участка под индивидуальное жилищное строительство или садоводство с правом возведения садового дома.

В п.15 ч. 2 ст. 39.6 и в п. 10 ч.2 ст. 39.3 ЗК РФ указано, что для этих целей участки предоставляются будто бы без торгов, что нередко обманывает граждан. В действительности нормы права звучат примерно так: «без торгов в соответствии со ст. 39.18 ЗК РФ». Это означает, что порядок предоставления земли описан в статье 39.18 ЗК РФ. А вот если мы откроем статью 39.18 и внимательно прочитаем ее, то увидим, что участки для этой цели предоставляются без торгов не всегда, а только ПРИ ОТСУТСТВИИ ДРУГИХ ЗАЯВОК. Подробнее о таком порядке предоставления написано в одной из моих статей, посвященных земельной реформе 2015 года.

Получив заявление о предоставлении участка, администрация обязана опубликовать сообщение о том, что к участку проявлен интерес, на сайте https://torgi.gov.ru, на собственном официальном сайте, а также там, где публикуются муниципальные нормативные акты (в Челябинске это газета «Южноуральская панорама») и выждать 30 дней. Если в течение этого времени поступает хотя бы одно заявление от другого гражданина о намерении участвовать в аукционе, то участок выставляется на торги.

В целом такой подход кажется справедливым, если бы не одно маленькое «но». Состоит оно в том, что злосчастная вторая заявка появляется почти всегда, ведь сформировать ее легко. Подача такого заявления о намерении вовсе не обязывает лицо впоследствии и вправду принимать участие в торгах, вносить задаток и, тем более, покупать участок.

Кому и зачем это нужно?

А дело вот в чем. В соответствии с пп.д) пункта 2.(1) Приказа Министерства имущества и природных ресурсов Челябинской области от 13.10.2015 №247-П предоставление гражданам земельных участков под ИЖС, ЛПХ и садоводство на основании ст. 39.18 ЗК РФ осуществляется по специальной льготной цене — 10% кадастровой стоимости. В других регионах тоже обычно есть подобные нормы. Если же участок выставляется на аукцион, то его продажа производится не дешевле, чем по полной кадастровой или по рыночной стоимости (п.12 ст. 39.11 ЗК РФ). Даже если в процессе подготовки аукциона выяснится, что второй заявитель не принял в нем участие, и вы оказались единственным участником торгов, то вам будет предложено купить участок по первоначальной цене аукциона, которая определяется как рыночная или кадастровая стоимость земли. Кстати, сами вы тоже не обязаны принимать участие в таких торгах, если не хотите покупать участок по рыночной стоимости. Подача первоначального заявления, запустившего процедуру торгов, ни к чему вас не обязывает. В результате аукцион с высокой вероятностью будет признан несостоявшимся, а вы останетесь без участка.

Впоследствии, администрация может выставить его снова на аукцион на 30% дешевле, однако не обязана этого делать.
Таким образом, администрация получает возможность маневра: участки «для своих» можно продать «по дешевке» без лишнего шума, и это будет абсолютно законно. Ведь всегда можно опубликовать сообщение в надежде, что на него не откликнутся. С третьей-четвертой попытки может получиться. Посторонние же люди могут покупать у государства участки только по полной кадастровой стоимости (которая в настоящее время примерно соответствует рыночной, а часто и превышает ее). Вот такая борьба за наполнение бюджета и сохранение земельных ресурсов.

Можно ли это как-то преодолеть?

Думаю, можно при остром желании, но очень сложно, ведь буква закона не нарушается. Полагаю, для реального улучшения этой ситуации требуются изменения в законодательство. Например, могло бы помочь создание «реестра недобросовестных заявителей» по аналогии с «реестром недобросовестных участников аукциона» (пункты 27-30 ст. 39.12 ЗК РФ), чтобы гражданин, который заявил о намерении участвовать в аукционе, а впоследствии это намерение не исполнил, хотя бы не мог обращаться с подобными заявлениями повторно. Честно говоря, полагаю, что в появлении таких норм пока никто не заинтересован.

Пример №2.

Два лица, обладающие правом получить участок без торгов подают заявку на один и тот же участок.

Таких ситуаций не так уж и много, поскольку обычно человек, имеющий право получить землю без торгов, уже как-то с ней связан, например является собственником объекта недвижимости, расположенного на участке. И тем не менее исключать такую ситуацию нельзя. В частности она возможна при подаче двух заявлений о предоставлении полевого участка в аренду под личное подсобное хозяйство (пп.19 п.1 ст. 39.6 ЗК РФ).

Закон сформулирован так, что землю для этой цели может получить без торгов любой гражданин в соответствующем порядке. Строить на таком участке будет нельзя, но сажать картошку — можно.

Если Вы обратились в органы местного самоуправления с заявлением о предварительном согласовании предоставления Вам соответствующего участка и приложили к нему соответствующую схему участка, то наличие Вашего заявления на рассмотрении будет препятствием для проведения аукциона в отношении этого участка (п. 15,16 ч.8 ст. 39.12 ЗК РФ) или для утверждения схем участков иных заявителей, если они обратились позже Вас (п.2 ч.16 ст.11.10 ЗК РФ, части 4,6 ст. 39.15 ЗК РФ).

Таким образом, в такой ситуации «застолбить» право на участок путем подачи первой заявки можно, даже если это не соответствует планам администрации. В случае, если участок будет впоследствии выставлен на торги, то такое решение может быть оспорено в суде.

Как видим, в разных обстоятельствах возможен разный порядок действий.

Автор материала СкворцоваТатьяна Владимировна