Обязательно ли садоводам делать межевание в 2018 году?

В течение всего 2017 года в Интернете постоянно появлялись публикации о том, что с 01.01.2018 года межевание садовых, огородных, дачных участков, а так же участков, предоставленных гражданам для индивидуального жилищного строительства, станет обязательным.

Будто бы совершить сделку и зарегистрировать переход права собственности на земельный участок, если в ЕГРН отсутствуют сведения о его границах, после наступления 2018 года станет невозможным. Некоторые авторы статей шли дальше. Они утверждали, что люди и вовсе лишатся права собственности на участки с неуточненными границами. Ссылались при этом на Федеральный закон от 22.12.2014 №447-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О государственном кадастре недвижимости" и отдельные законодательные акты Российской Федерации".
В ноябре-декабре 2017 года сразу несколько региональных управлений Росреестра (по Алтайскому краю, по Москве, по Псковской области) выступили с опровержением. Они разъяснили, что паника, связанная со слухами об обязательном межевании, напрасна и не имеет под собой оснований: никакие изменения в Федеральный закон №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», предполагающие запрет на распоряжение земельными участками, не прошедшими межевание, пока не внесены и не ожидаются к 01.01.2018.
И тем не менее, в начале января 2018 года прошла новая волна настораживающих публикаций в СМИ и в интернете интернете на ту же тему.
Для внесения полной ясности, понимая, что разъяснениям обычного, не облеченного властью, юриста никто не поверит, мы обратились с соответствующим запросом в Росреестр.
Приводим здесь текст ответа полностью: 

Ответ Управления Росреестра Челябинской области по вопросу об обязательном межевании:

«Уважаемый Заявитель.

по Вашему запросу, зарегистрированному в Ведомственном центре телефонного обслуживания Росреестра за № 308532, направляем информацию, предоставленную Управлением Росреестра по Челябинской области.

Ответ: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области (далее – Управление), рассмотрев Ваше обращение от 10.01.2018 по вопросу необходимости уточнения границ земельного участка перед совершением сделки купли-продажи, сообщает.
Согласно пункту 3 статьи 6 Земельного кодекса РФ земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных настоящим Кодексом прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи.
В силу части 8 статьи 22 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон регистрации) местоположение границ земельного участка устанавливается посредством определения координат характерных точек таких границ, то есть точек изменения описания границ земельного участка и деления их на части.
Следует отметить, что отсутствие границ земельного участка может обернуться земельными спорами, тогда как наличие в Едином государственном реестре недвижимости надлежащего описания границ участка исключает неправомерное пользование чужими земельными участками.
Вместе с тем, основания для приостановления осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав по решению государственного регистратора прав приведены в части 1 статьи 26 Закона регистрации.
Закон о регистрации не предусматривает отсутствие границ у земельного участка в качестве основания для приостановления осуществления государственной регистрации прав, в том числе на основании договора купли-продажи».

Таким образом, позиция, выраженная в письме, кратко формулируется так: «Продать участок после 01.01.2018 года можно и без межевания, но в целях предотвращения земельных споров межевание лучше сделать». Именно такой подход Росреестр применял всегда, никаких принципиальных изменений в решении этого вопроса пока не произошло.

Отметим правда, что принимая запрос в работу, специалист Росреестра сообщила, что этот орган не наделен полномочиями по официальному толкованию законодательства, и позиция, выраженная в письме не является обязательной к применению работниками Росреестра. 

Вместе с тем, необходимо понимать, откуда взялись настойчивые слухи.

Согласно п. 4 ст. 2 Федерального закона от 22.12.2014 №447-ФЗ с 1 января 2018 года утрачивают силу абзацы третий и четвертый пункта 1 статьи 19 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Отмененными нормами гражданам (в исключение из общего правила) ранее предоставлялась возможность без межевания зарегистрировать за собой право на земельный участок, предоставленный для садоводства, огородничества, дачного хозяйства, ЛПХ и ИЖС, а так же впоследствии совершать сделки с такими участками.
Если бы Федеральный закон №122-ФЗ в целом сохранил свое действие, то с января 2018 года действительно была бы утрачена возможность регистрации прав граждан на вышеуказанные участки и последующего совершения сделок с ними.
Однако наши законотворцы распорядились по-иному. С 01.01.2017 Федеральный закон №122-ФЗ утратил силу почти полностью, а вместо него начал действовать новый закон №218-ФЗ, на положения которого пресловутый закон №447-ФЗ никак не влияет.
Таким образом все механизмы правового регулирования, которые действовали в 2017 году сохранятся и в 2018м, если наши депутаты не придумают других новшеств. Никаких существенных изменений в правовом регулировании указанных вопросов в январе 2018 года не произошло.
Вместе с тем отметим, что существует Распоряжение Правительства от 01.12.2012 №2236-р «Об утверждении плана мероприятий ("дорожной карты") «Повышение качества государственных услуг в сфере государственного кадастрового учета недвижимого имущества и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»».
Пунктом 21.4. данного распоряжения предусмотрено буквально следующее: Правительством запланировано «исключение с 1 января 2018 г. из законодательства положений, допускающих внесение сведений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним в отсутствие в государственном кадастре недвижимости сведений о координатах характерных точек границ земельных участков». Это означает, что Правительством должен был быть внесен в Думу проект Федерального закона, на основании которого будут исключены из законодательства положения, допускающие:

• внесение в ЕГРН сведений о земельных участках без уточненных границ;
• внесение изменений в сведения ЕГРН о таких участках, в том числе в части перехода права собственности на таки участки (последнее можно принять с натяжкой).

В том же распоряжении правительства указано, что данное мероприятие выполнено.
Комментировать это трудно. Весьма вероятно, Правительство сохраняет планы в этом направлении. Нельзя исключать, что они будут реализованы позже.

Материал подготовила Татьяна Скворцова