Кому платить земельный налог, если здание продано, а право на землю зарегистрировано за продавцом? -Статьи
Юридические услуги в Челябинске
(351) 233-50-35

Кому платить земельный налог, если здание продано, а право на землю зарегистрировано за продавцом?

В соответствии со ст. 388 Налогового Кодекса РФ, налогоплательщиками земельного налога признаются лица, обладающие земельными участками, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения.

Таким образом, на первый взгляд, все понятно: налогоплательщиками земельного налога являются все законные владельцы земельных участков, кроме арендаторов, которые вместо земельного налога уплачивают арендную плату.

Однако в практике возникает масса вопросов, связанных с особенностями земельного законодательства и оборота земельных участков. В частности, вопрос о том, кто является плательщиком земельного налога в случае продажи объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, принадлежавшем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования?

В этой ситуации продавец объектов недвижимости, на имя которого оформлено право постоянного (бессрочного) пользования фактически перестает пользоваться земельным участком. Более того, в соответствии с п. 1 ст. 35 ЗК РФ, при продаже объектов недвижимости, расположенных на чужом земельном участке, к покупателю в силу закона переходят права на землю, занятую данными объектами и необходимую для их эксплуатации. Т.е. и само право на землю, являющееся основанием для уплаты земельного налога, в силу закона переходит покупателю. Однако все правоустанавливающие документы оформлены на имя продавца.

Как быть в этом случае?

Долгое время практика арбитражных судов по данному вопросу однозначно говорила о том, что платит тот, кто пользуется землей и является реальным правообладателем, т.е. покупатель объектов недвижимости.

Однако, в июле 2009г.  было принято крайне интересное постановление Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 54 "О некоторых вопросах, возникших у арбитражных судов при рассмотрении дел, связанных с взиманием земельного налога".

Постановление Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 54 "О некоторых вопросах, возникших у арбитражных судов при рассмотрении дел, связанных с взиманием земельного налога".

1. Согласно пункту 1 статьи 388 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ) плательщиками земельного налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации указанные права на земельный участок подлежат государственной регистрации, которая в силу пункта 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

В связи с этим судам необходимо исходить из того, что за исключениями, оговоренными в пунктах 4 и 5 настоящего Постановления, плательщиком земельного налога является лицо, которое в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - реестр) указано как обладающее правом собственности, правом постоянного (бессрочного) пользования либо правом пожизненного наследуемого владения на соответствующий земельный участок.

Поэтому обязанность уплачивать земельный налог возникает у такого лица с момента регистрации за ним одного из названных прав на земельный участок, то есть внесения записи в реестр, и прекращается со дня внесения в реестр записи о праве иного лица на соответствующий земельный участок.

Таким образом, Пленум разрешил сложную проблему крайне просто. Пленум решил, что платит налог тот, за кем зарегистрировано право, несмотря на то, что данное право, перешло в силу закона другому лицу, а оставшаяся регистрационная запись фактически является фикцией.

Такое решение, безусловно, сильно упрощает налоговое администрирование, однако абсолютно несправедливо ставит под удар  продавцов (прежних собственников) объектов недвижимости, на чье имя зарегистрировано право постоянного (бессрочного) пользования, поскольку они должны уплачивать налог за то благо, которым давно не обладают. Выработанная позиция Пленума, к сожалению, нашла отражение в многочисленной арбитражной практике (Постановление ФАС Уральского округа от 18.05.2010 N Ф09-3539/10-С3 по делу N А76-24713/2009-47-357; Постановление ФАС Уральского округа от 25.01.2010 N Ф09-11207/09-С3 по делу N А50-13680/2009; Постановление ФАС Центрального округа от 11.05.2010 по делу N А68-9322/2009).

Порадовать прежних собственников проданных объектов может только одно Постановление Уральского ФАС (Постановление ФАС Уральского округа от 26.08.2010 N Ф09-6017/10-С3 по делу N А50-42441/2009), в котором суд фактически применил позицию, существовавшую в судебной практике до принятия знакового Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 54. В данном судебном акте ФАС УрФО указал, что, несмотря на зарегистрированное за заявителем право постоянного (бессрочного) пользования, заявитель на данный момент уже не обладает правами на землю в связи с продажей расположенных на ней объектов недвижимости (п.1 ст. 35 ЗК РФ), следовательно, земельный налог был начислен заявителю ошибочно.

Однако такое постановление является единственным среди многочисленной «плохой» практики.

Вывод: Если Ваша организация продала объекты недвижимости, однако за Вами до сих пор зарегистрировано право постоянного (бессрочного) пользования на землю под ними, необходимо принять меры для погашения такой регистрационной записи, т.к. иначе, возможно, придется платить земельный налог.

 

Таким образом, для бывших собственников недвижимости возникает необходимость избавиться от регистрационных записей о правах на землю, являющихся источником проблем и расходов. Однако практика погашения регистрационных записей в подобных случаях на настоящий момент не устоялась. Более того, имеется несколько пугающее постановление ФАС Уральского округа, которым бывшему собственнику объектов недвижимости было отказано в погашении регистрационной записи о его правах на землю (Постановление ФАС Уральского округа от 05.07.2010 N Ф09-5173/10-С6 по делу N А47-10067/2009).

Внимательный анализ данного постановления позволяет прийти к выводу, что решение по данному делу не является окончательно выработанной позицией, а представляет собой попытку суда, спрятавшись за частности, уйти от решения основной, важной для многих проблемы. По этой причине, я считаю, что опускать руки не стоит. Необходимо помнить, что регистрационная запись о правах на землю лишь удостоверяет существующее право, а не порождает его. Если Ваше право на землю в силу закона перешло к другому лицу, то запись о регистрации Ваших прав должна быть погашена, поскольку само право Вам уже не принадлежит. Этого требует нормальная логика и здравый смысл.

Будем надеяться, что со временем (и с нашим участием) все-таки будет сформирована понятная и основанная на законе практика погашения регистрационных записей о регистрации прекратившихся прав, что позволит прежним собственникам проданных объектов недвижимости защититься от сомнительного счастья пополнять бюджет, уплачивая земельный налог не за себя, а «за чужого дядю».

Материал подготовила Татьяна Скворцова 

Законодательные основы, касающиеся уплаты земельного налога, вы можете посмотреть ЗДЕСЬ


Запишитесь на юридическую консультацию по земельному вопросу
(351) 233-50-35
показать другое число