Как провести общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме

Такой вопрос возникает чаще всего при решении задач, связанных с какой-либо формой использования общего имущества, принадлежащего собственникам помещений в многоквартирном доме: реконструкция, текущий и капитальный ремонт дома, установка рекламных конструкций и т.д. (ст. 44 ЖК РФ). В последнее время к этому же списку добавились установка балкона и организация входной группы при переводе квартиры в нежилой фонд.

К общему имуществу относятся помещения, которые предназначены для обслуживания более одного помещения в доме, а так же крыша, несущие и наружные стены, лестничные площадки, придомовой земельный участок, технические чердаки и подвалы (ст. 36 Жилищного кодекса РФ).

Инициатору проведения общего собрания, которым зачастую является собственник одного из помещений в доме, при уведомлении остальных собственников о предстоящем собрании необходимо соблюсти ряд правил, закрепленных статьей 45 ЖК РФ, для того чтобы принятое решение не было впоследствии оспорено.

Во-первых, каждого собственника необходимо уведомить не мене чем за 10 дней до даты проведения общего собрания. Во-вторых, сообщение о проведении общего собрания необходимо вручить каждому собственнику под роспись или направить заказным письмом (если общим собранием не установлен иной способ направления уведомления в письменной форме). Сообщение о проведении общего собрания может быть размещено и в помещении многоквартирного дома, ранее определенном решением общего собрания и доступном для всех собственников помещений в данном доме. Таким местом собственники могут определить стены, двери входной группы, доску объявлений внутри подъездов и т.д.

Очевидно, что любой из перечисленных способов уведомления создает препятствия к созыву общего собрания. Так, если предполагается первичное собрание, то размещение объявления о проведении такого собрания в каком-либо помещении многоквартирного дома не является надлежащим способом уведомления.

Трудности в извещении каждого собственника под роспись или путем направления заказного письма связаны с тем, что достоверные сведения о собственниках возможно получить только в Управлении Росреестра при условии уплаты пошлины. Размер такой пошлины составляет 200 рублей за информацию в отношение каждого помещения, что безусловно создает материальные трудности инициатору созыва общего собрания. К сожалению, сейчас не установлен какой-либо специальный понижающий коэффициент к размеру пошлины для собственника помещения многоквартирного дома при намерении получить сведения о собственниках этого же многоквартирного дома. Хотя, такая специальная плата могла бы существенно облегчить процедуру проведения общего собрания и обеспечить законность последующего решения. При наличии везения и связей, можно попытаться раздобыть перечень собственников жилья в управляющей компании, но там этот список, как правило, не полный, кроме того, эксплуатирующие организации все чаще отказывают в предоставлении подобной информации, ссылаясь на небезызвестный закон о персональных данных.

Таким образом, можно подсчитать примерную стоимость подготовки к общему собранию в обычном 200-квартирном доме. Расходы на получение сведений о собственниках и направление заказного письма в каждую квартиру составляют 250-300 рублей (с учетом того, что собственников у квартиры может быть несколько, а заказное письмо нужно направить каждому; стоимость одного заказного письма составляет от 30 рублей). Следовательно, расходы на надлежащее уведомление всего 200-квартирного дома составят около 50 000 — 60 000 рублей.

При проведении собрания необходимо проверить присутствуют ли на собрании собственники помещений, обладающие более 50% голосов (кворум). При отсутствии кворума общее собрание неправомочно, и принятые на таком собрании решения можно в дальнейшем оспорить (ст. 45 ЖК РФ).

Если собрание связано с реконструкцией дома, то присутствовать и голосовать «за» должно не менее, чем 2/3 голосов собственников. Если собрание проводится по вопросу распоряжения общим имуществом — все до одного собственники. Так, в частности, Челябинский областной суд полагает, что вопрос об организации входной группы при переводе квартиры в нежилой фонд, если крыльцо занимает часть придомового земельного участка, требует положительного голосования всех собственников помещений в доме.

Подсчет голосов - это довольно трудоемкая процедура. Во-первых, количество голосов, которым обладает каждый собственник - пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество (ст. 48 ЖК РФ). Размер же такой доли пропорционален размеру общей площади принадлежащего собственнику помещения (ст. 37 ЖК РФ). То есть, для установления размера доли в праве общей собственности нужно знать площадь общего имущества многоквартирного дома и общую площадь принадлежащего собственнику помещения. Информацию о площади общего имущества многоквартирного дома можно узнать из технического паспорта на дом, обратившись в старейший орган технического учета - ОГУП «Обл. ЦТИ» (при проведении технической инвентаризации дома иной организацией, следует обратиться в такую организацию). Если копию технического паспорта не выдают без проведения повторной инвентаризации (которая стоит довольно дорого), то можно записаться на прием к главному инженеру и уже на приеме ознакомиться с техническим паспортом.

 Стоит упомянуть и о такой распространенной форме общего собрания как заочное голосование.

При проведении заочного голосования решение принимается без совместного присутствия собственников помещений, что гораздо проще. Однако, заочное голосование можно проводить только после того, как была попытка провести очное голосование, но данное голосование не состоялось по причине отсутствия кворума (п. 1 ст. 47 ЖК РФ).

Инициатор заочного голосования направляет всем собственникам помещений сообщение о проведении общего собрания, в котором указывает свои данные, вопросы, поставленные на голосование, адрес, по которому собственникам следует направить свои решения, и дату, до которой принимаются решения собственников (ст. 47 ЖК РФ).

При проведении заочного голосовании наличие кворума также обязательно.

В письменном решении по вопросам, поставленным на голосование, собственник должен указать свою фамилию, имя, отчество, решение по каждому вопросу, поставленному на голосование («за», «против», «воздержался») и реквизиты документа, подтверждающего его право собственности. Таким документом чаще всего является свидетельство о государственной регистрации права собственности. Хотя в ряде случаев право собственности возникает и без регистрации права и выдачи свидетельства. Например, при получении квартиры по наследству, при приобретении помещения до введения в действие закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» – до 31.01.1998г.

К сожалению, собственники далеко не всегда стремятся афишировать сведения о своих документах, подтверждающих права на квартиру, что, конечно, станет дополнительной проблемой.

Решение общего собрания оформляется протоколом, образец которого мы несколько позже выложим на этом сайте.

Таким образом, необходимо прийти к выводу, что наши законодатели сделали все от них зависящее, чтобы провести общее собрание по всем правилам было практически не реально.

Материал подготовила Вера Воложанина.