Что делать, если нечем платить по ипотечному кредиту?

Практика показывает, что когда наступает черная полоса, доходы сокращаются или вовсе пропадают, а единственное жилье в залоге у банка, многие опускают руки, прекращают платежи, не контактируют с банком, не являются в суд, чем сами себя загоняют в угол.
Вот одна такая история, которая пока не закончилась.

ПРИМЕР:

М., индивидуальный предприниматель, имела 800 000 руб. своих сбережений, что составляло 2/3 от стоимости квартиры, которую она собиралась купить. Она взяла кредит на недостающую сумму под 13% годовых на 10 лет. Четыре года М. своевременно вносила платежи, которые были для нее необременительными, несмотря на то, что через полгода после оформления кредита родилась дочь и она воспитывала её без помощи отца ребенка. ИП М. вскоре она закрыла и устроилась на работу по найму. С чудо-ребенком, в замечательной квартире и с достойной зарплатой жизнь была прекрасна. 
Но так получилось, что сначала заболела дочь и М. два месяца не выходила на работу, в волнениях забыла два месяца подряд заплатить по кредиту, да и накопления кончились, а больничный ей не полагался, так как работала она без оформления трудового договора. Поскольку она долго не выходила на работу, на её место был принят другой работник. Потом М. заболела сама. Потом нужно было ухаживать за больными родителями. Когда через полгода пришло требование от банка о погашении кредита с предупреждением, что на квартиру может быть наложено взыскание, а она выселена, М. на него не отреагировала, поскольку рассуждала так: когда все уладится, я покажу справки из больницы, банк пойдет мне навстречу и предоставит время для погашения долга, а, учитывая, что я одинокая мать, не будет требовать неустойку. Потом М. временно переехала к родителям, не известив об этом банк, который как раз в это время обратился в суд с требованием о взыскании долга, процентов, неустойки, обращении взыскания на заложенную квартиру и продаже ее с торгов. В суд М. не ходила и документы о тяжелом стечении обстоятельств, которые, безусловно, заслуживают внимания, суду не предоставляла, ведь она жила в другом месте и почту из ящика не забирала. Когда она вернулась домой, для неё было полной неожиданностью решение суда об удовлетворении требований банка по продаже её квартиры для погашения долга. К этой беде добавилось то, что срок для подачи апелляционной жалобы истек, решение вступило в законную силу и банк готовился назначить торги по реализации её квартиры. Только в это время М. стала думать, что делать и обратилась к юристу.
Есть хорошая поговорка: глупый учится на своих ошибках, а умный - на чужих. Давайте разберем ошибки, которые допустила М.

ЧТО ДЕЛАТЬ?

1. Обратиться к кредитору с письменным заявлением об отсрочке, рассрочке или реструктуризации долга, с обязательным получением "входящего штампа" на копии этого заявления. От безработицы, болезней и других «неожиданностей», никто не застрахован, и надо всегда быть готовым действовать в новых обстоятельствах. В решениях суда часто можно прочитать следующее: «ответчик к банку с заявлением о предоставлении отсрочки в оплате не обращался». Действительно, почему М., находясь в больнице два месяца с ребенком и не имея возможности вносить платежи по кредиту, не известила банк об этих обстоятельствах, не попросила об отсрочке, не предоставила документы? Безусловно, банк мог и отказать в ее просьбе, но такой попытки М. не сделала, и у нее не было доказательства того, что она не отказывалась от обязательств, а не могла платить временно из-за тяжелых обстоятельств. Объективно все выглядело так, что М. платить перестала, от банка скрылась, на требование не ответила. Образец заявления о предоставлении отсрочки можно посмотреть здесь. Банк может отказать в отсрочке. Но если банк связан всевозможными инструкциями, то застройщики, которые тоже нередко предоставляют займы под залог продаваемых квартир, более свободны в принятии решений об отсрочке. У нас в практике кредиторы часто идут навстречу своим клиентам, если видят, что трудности действительно временные. Практика также показывает, что кредитор идет на уступки, если клиент не скрывается, а предоставляет сведения о действительном положении дел. А если у вас хорошая кредитная история, то успех неизбежен.

2. Если у вас есть работа, а кредит взят на приобретение жилья, то за помощью можно обратиться к работодателю. Налоговое законодательство поощряет работодателей, которые возмещают уплачиваемые работниками проценты по кредитным договорам, полученным на приобретение жилья. Почему это может быть выгодно работодателю? Потому что, во-первых, у него есть обязанность индексировать зарплату (ст. 134 ТК РФ). Во-вторых, он может быть как раз думает, как уговорить работника не увольняться. Возмещение процентов работнику работодателю даже выгодно. При общей системе налогообложения согласно пункту 24.1 статьи 255 Налогового кодекса РФ на сумму возмещенных процентов организация может уменьшить налогооблагаемую базу по прибыли. При упрощенной системе (доходы минус расходы) согласно подпункту 6 пункта 1 статьи 346.16 НК РФ организация может увеличить расходы на ту же сумму. Сумма возмещенных процентов не облагается страховыми взносами (подпункт 13 п. 1 статьи 9 Федерального закона № 212-ФЗ) и НДФЛ (пункт 40 ст. 217 НК РФ). Для возмещения уплаченных работником процентов необходимо, чтобы такая обязанность работодателя была предусмотрена коллективным или трудовым договором. Образец допсоглашения к трудовому договору можно посмотреть здесь. Однако, этот путь, конечно, не для всех.

3. Платить сколько можете. О том, что заёмщик никуда не делся, а лишь временно финансово несостоятелен, будут свидетельствовать хотя и неполные, но своевременные платежи. Если нет возможности вносить полную сумму, платите хотя бы часть, но ежемесячно. М. этого не делала, хотя возможность у неё такая была.

4. Уведомить кредитора о переезде. Об изменении своего места жительства обязательно надо извещать кредитора, даже если вы уезжаете на время, чтобы он не подумал, что вы скрываетесь. Сообщать можно даже по электронной почте. Сейчас обычаем делового оборота является обмен деловыми письмами по электронной почте, а не через ФГУП «Почта России». И даже суд в качестве доказательств по делу принимает электронную переписку. Не пренебрегайте такими возможностями. Если вы рассуждаете так, как один наш клиент, - «почему это я должен какому-то там банку сообщать, куда я поехал», то зарубите себе на носу, а лучше напишите на бумаге, вставьте в рамочку и повесьте на стену важную мысль о том, что ваш банк для вас в данный момент – господь бог, во многом от него зависит, окажетесь вы на улице или будете наслаждаться домашним уютом. Так что обходитесь с ним как с лучшим другом, – делитесь важной информацией.

5. Договоритесь с соседями, что они будут ежедневно проверять ваш почтовый ящик и сообщать вам о поступивших письмах. Все аргументы надо предоставлять суду первой инстанции. Спасать ситуацию в апелляции (и тем более, в кассации)  очень сложно.

6. Участвовать в суде и представлять аргументы в свою защиту надо обязательно. Некоторые клиенты рассуждают так: если не получать судебные повестки, не являться в суд, то суд не сможет рассмотреть дело. Увы, они заблуждаются. Есть такое понятие как надлежащее извещение (ст. 118 ГПК РФ). Это направление корреспонденции по месту вашей регистрации или по последнему известному месту жительства. А по какой причине вы ее не получаете, - не хотите или живете в другом месте, суд не волнует, считается, что вы надлежащим образом извещены и суд может рассматривать дело без вас по тем документам, которые есть в деле и принимая во внимание те пояснения, которые дает в суде ваш противник.

7. Используйте возможность обжалования судебного акта, если он незаконный и несправедливый. Госпошлина за подачу жалобы для граждан составляет 150 руб.

8. Если все меры, которые вы приняли, не увенчались успехом и все неумолимо катится к тому, что квартира будет реализована с торгов, то можно попробовать   отсрочить исполнение решения на год, если будет доказана возможность за это время погасить долг в полном объёме, и если залог не связан с осуществлением гражданином предпринимательской деятельности (п. 3 ст. 54 закона об ипотеке).

Материал подготовила  Татьяна Новокрещенова