Сопровождение сделок с недвижимостью -Юридические услуги по недвижимости и земле -Юридические услуги по недвижимости -Юридические услуги и цены
Юридическое сопровождение сделок с недвижимостью — это:
  • Проверка возможных рисков, связанных с заключением сделки;
  • Снижение налоговой нагрузки, возникающей при заключении сделок с недвижимостью;
  • Сбор и подготовка документов для регистрации;
  • Помощь в регистрационной службе

 

Запишитесь на консультацию по вопросу совершения сделки

 (351) 233-50-35

 Об условиях консультирования см. ЗДЕСЬ

Работа юриста отличается от работы риэлтора прежде всего тем, что юрист не покупает и не продает недвижимость, т.е. не имеет личной заинтересованности в заключении сделки. По этой причине, сопровождая сделку, юрист не пытается навязать покупателю квартиру любой ценой, а, прежде всего, исходит из необходимости минимизировать юридические риски клиента.

Типичные риски при совершении сделок с недвижимостью: 
1. «Зеленка» продавца недействительна.

 Многие думают, что если продавец показывает «зеленку» (свидетельство о регистрации права собственности), то «у него все документы в порядке», и покупателю не о чем беспокоиться. Между тем, любой юрист приведет массу примеров, когда покупатель купил квартиру (здание, землю, любой другой объект недвижимости), заплатил деньги, получил «зеленку», а потом выяснилось, что продавец, оказывается, был не вправе продавать этот объект, сделка недействительна, и покупатель обязан все вернуть. При этом уплаченные деньги давно потрачены продавцом и получить их назад невозможно. Типичные и наиболее распространенные примеры таких ситуаций:

  • Если квартира была приватизирована продавцом с нарушением законодательства о приватизации, то право собственности на нее у продавца не возникло. Следовательно продать жилье продавец не мог. А это значит, что покупатель так же не является законным собственником, несмотря на наличие «зеленки». Узнать об этом покупатель может спустя несколько лет, когда суд признает недействительным его право собственности.
  • Если при приватизации объектов недвижимости советского предприятия были допущены нарушения действующего законодательства (предприятие продал не тот орган власти, был передан в частную собственность объект соцкультбыта и пр.).
  • Если приобретамый объект был построен на земельном участке, не отведенном для этих целей. Например, производственная база была построена на землях сельскохозяйственного назначения. Такое строение  может быть признано судом самовольной постройкой, и покупатель может потерять право собственности, даже если не знал о нарушениях, допущенных при строительстве. 
  • Если при строительстве объекта или его вводе в эксплуатацию были допущены какие-либо иные нарушения закона;

Подобных ситуаций, когда зарегистрированное право продавца на поверку оказывается фикцией, больше, чем достаточно. Значительная часть объектов недвижимости сейчас строится с нарушениями, которые могут привести к потере новым собственником своих прав. При этом многие из этих рисков можно предотвратить, если вовремя провести необходимую проверку.

2. Предполагаемое строительство не допускается

Такие риски имеют место при приобретении земельных участков, недостроенных зданий или квартир в строящихся домах.

  • Если Вы приобретаете земельный участок для строительства конкретного объекта, однако, по закону строить такой объект в этом месте запрещено (например по причине несоответствия категории земель или разрешенного использования участка предполагаемому строительству). В этом случае Вы не сможете зарегистрировать право собственности на объект недвижимости, построенный на участке, и станете «счастливым» обладателем неузаканиваемой самовольной постройки.
  • Если вы приобретаете квартиру в строящемся доме, а у застройщика какие-либо проблемы с документами (закончился срок договора аренды земли, земля приобретена под строительство с нарушением закона, построенный дом не соответствует проекту и т.д.). Все это может привести к тому, что дом никогда не будет введен в эксплуатацию и Вы никогда не сможете зарегистрировать право собственности на квартиру. Значительно снизить подобные риски может обычный просмотр специалистом документов на строительство.

 3. Договор составлен так, что не защищает Ваши права.

  • Договор составлен не в Вашу пользу или недостаточно хорошо определяет передаваемый объект, т.е. может быть признан судом незаключенным;
  • Продавец взял деньги и отказался от регистрации перехода права. В такой ситуации можно провести принудительную регистрацию если договор составлен грамотно, однако гарантировать грамотное составление договора может только специалист. 
  • Покупатель получил «зеленку», но отказывается платить. Чтобы это предотвратить, существуют различные способы, обеспечивающие безопасность расчетов при сделках.
4. Налоги, которые Вы должны заплатить по результатам сделки, оказываются выше, чем Вы предполагали.

Дело в том, что все деньги полученные гражданином, в том числе от сделки, признаются его доходом. С этого дохода он обязан заплатить налог 13%. При стоимости объекта недвижимости в несколько миллионов сумма налога может доходить до нескольких сот тысяч. Грамотное применение норм о налоговых вычетах (ст. 220 НК РФ) позволит существенно снизить или исключить Вашу налоговую нагрузку.

 

Услуги по сопровождению сделки:

Составление плана проверки

План проверки — письменный документ, составленный юристом, описывающие возможные риски при совершении планируемой Вами сделки и мероприятия, требуемые для устранения указанных рисков (какие справки и сведения нужно собрать, чтобы выяснить все важные нюансы и добиться безопасности сделки). При наличии письменного плана проверки, Вы сможете самостоятельно решать, что из предложенных мероприятий Вы сможете сделать сами, а что захотите поручить нам или своим риэлторам.

Сбор документов и информации в соответствии с планом проверки.

Таким образом, общая цена работ по сбору информации зависит от объема работ, порученных нам. Во многих случаях эту сумму можно свести к нулю, при условии, если требуемые справки будете собирать Вы сами, предполагаемый продавец или риэлтор продавца. В любом случае, если Вы поручаете нам сопровождение сделки, Вы получите полноценную консультационную поддержку во время сбора документов. В зависимости от собранной информации план проверки может корректироваться.

Возможные мероприятия по проверке безопасности сделки:

Проверка прав продаца при приобретении квартиры на вторичном рынке

  • ознакомление с приватизациионным делом с целью выявления нарушений, допущенных при приватизации;
  • получение сведений о лицах, обладавших правом пользования квартирой в течение всего срока ее существования;
  • экспертиза правойстанавливающих документов;
  • получение сведений об арестах и запрещениях;
  • другие действия, направленные на выявление скрытых рисков в зависимости от ситуации.

Проверка прав застройщика и инвестора при приобретении квартиры в строящемся доме:

  • анализ документов о строительстве (землеотводные документы, разрешения на строительство, сведения о зарегистрированных договорах, проектная декларация, иные документы, содержание которых может повлиять на возможность строительства дома, его ввода в эксплуатацию и последующей регистрации права собственности на квартиру);
  • выезд к застройщику и переговоры по вопросам предоставления необходимых документов на строительстве;
  • анализ прав инвестора;
  • иные мероприятия, направленные на безопасность сделки.

Проверка юридической безопасности сделки с землей и инвестиционного проекта:

  • анализ землеотводных документов;
  • проверка на соответствие строящегося объекта правовому зонированию территорий;
  • проверка на соответствие строящегося объекта правовому режим земель;
  • выявление пересечения границ земельного участка с иными земельными участками;
  • анализ правомерности предоставления земельного участка;
  • проведение иных мероприятий

Если второй участник сделки - юридическое лицо:

  • проверка полномочий лица, подписывающего договор;
  • контроль за соблюдением корпоративных процедур при совершении сделки.

Проверка общей добросовестности участников сделки (неюридические услуги): 

  • проверка действительности паспортов участников сделки;
  • проверка действительности доверенностей доверенных лиц;
  • проверка объекта недвижимости на «неучастие» в уголовных делах;
  • встреча с собственником, если сделка совершается по доверенности;
  • проверка дееспособности участников сделки;
  • другие мероприятия, направленные на обеспечение безопасности сделки.

Проверка объекта на наличие скрытых недостатков юридического характера:

  • проверка на наличие «неузаконенных» перепланировок;
  • проверка факта наличия задолженности по коммунальным платежам;
  • проверка правоустанавливающих документов на предмет важных ошибок, опечаток и нестыковок;
  • другие мероприятия

Составление письменного заключения о выявленных рисках

Разработка схемы сложной сделки с учетом необходимости проведения сложных расчетов и снижения налогового бремени. В большинстве случаев такая услуга не требуется, однако иногда необходима. Например, если Вы приобретаете жиилье с использованием материнского капитала, векселей, аккредитивов, вносите другую квартиру в качестве первоначального взноса. Заключать подобные сделки без участия юриста крайне опасно.

Составление договора, необходимого для совершения сделки или анализ договора представленного заказчиком с его правкой или составлением протокола разногласий (при необходимости). Цены см. ЗДЕСЬ.

Помощь при сдаче документов на регистрацию.

Таким образом, Вы сами сможете подобрать для себя оптимальный пакет услуг по сопровождению сделки.

Совершение каких-либо сделок с землей, строящимися объектами, квартирами на вторичном рынке, имеющими «долгую историю» без серьзеной индивидуальной проверки КРАЙНЕ НЕ РЕКОМЕНДУЕТСЯ!

Совершение сделки, предполагающей сложные расчеты без участия юриста КРАЙНЕ НЕ РЕКОМЕНДУЕТСЯ!!

Телефон в Челябинске:

(351) 233-50-35