Юридическая помощь по земельным вопросам

(351) 233-50-35

Изменения Земельного Кодекса РФ 2014-2015гг: предоставление земельных участков, организация аукционов.

Изменения Земельного Кодекса РФ 2014-2015гг: предоставление земельных участков.

Многим известно, что Федеральным законом № 171-ФЗ от 23.06.2014 внесены масштабные изменения в Земельный Кодекс РФ и другие законодательные акты о земле. Закон вступает в силу только с 01.03.2015, однако, в связи со значимостью изменений изучать их стоит уже сейчас. Я уже размещала материал, посвященный новой процедуре образования и кадастрового учета земельных участков в соответствии с новыми правилами. Эта статья описывает собственно процедуру предоставления земельных участков. Итак, по порядку.

Основные изменения:

1.     Во-первых, необходимо отметить, что, несмотря на изобилие нововведений, закон  сохраняет некоторую преемственность с существующей практикой, поэтому новые процедуры в целом понятны юристу, ранее работавшему в области земельного права. Однако, если ранее порядок работы по предоставлению земельных участков отдавался на откуп нормативным актам местного уровня, то теперь все процедуры подробно описаны в самом ЗК РФ, что, хоть и удлиняет Земельный Кодекс, однако упрощает и унифицирует земельное законодательство в целом.

2.     Существующие виды земельных прав преимущественно сохранены. Основой оборота земельных участков по-прежнему остается право собственности и договор аренды. Итак, виды земельных прав, предусмотренные новой редакцией ЗК РФ:

  • Право собственности;
  • Аренда;
  • Постоянное (бессрочное) пользование;
  • Безвозмездное пользование (вместо ранее существовавшего безвозмездного срочного пользования);
  • Сервитут.

Пожизненное наследуемое владение сохранено только в переходных положениях земельного законодательства (упоминается в законе о введении в действие ЗК РФ, который так же претерпел заметные изменения). Ту экзотику, которая содержится в концепции развития гражданского законодательства (право застройки и узуфрукт) пока решили не вводить.

3.     Сокращено количество документов, подготавливаемых в процессе предоставления земельного участка. В частности, при продаже участка без торгов, предоставлении в аренду или в безвозмездное пользование, документом-основанием становится только договор (п.2-4 п.1 ст. 39.1 ЗК РФ в новой редакции). Различные ненормативные акты о предоставлении земельного участка (например, постановление или распоряжение о предоставлении земельного участка в аренду) теперь не принимаются. Предоставление участка на основании решения органа власти теперь выполняется только в случаях предоставления земли в постоянное (бессрочное) пользование или в собственность бесплатно (пп.1 п.1 ст. 39.1 ЗК РФ в новой редакции)

4.     Предоставление земельных участков для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта (т.е. по акту выбора) отменено. Теперь участки под строительство будут предоставляться преимущественно на аукционах и преимущественно в аренду (п.2 ст. 39.2, п.7 ст. 39.11 ЗК РФ в новой редакции), за исключением случаев, прямо предусмотренных ЗК РФ.

Вообще, торги стали основной процедурой предоставления земельных участков. Практически все случаи, когда земля может предоставляться без торгов (платно или бесплатно, в собственность, в аренду, в постоянное бессрочное пользование или в безвозмездное пользование) прямо указаны в самом Земельном Кодексе. Таких случаев довольно много (я насчитала более шестидесяти) и большая часть ныне существующих оснований получения участков без торгов сохранена. В частности, без торгов землю оформляют собственники зданий, сооружений, садоводы, лица, которым земля ранее предоставлялась на праве постоянного бессрочного пользования или пожизненного наследуемого владения, арендаторы комплексно освоенных участков, граждане для индивидуального жилищного строительства (в случаях и порядке, предусмотренных статьей 39.18 ЗК РФ) и другие категории. Новым и интересным основанием приобретения земли без торгов стала возможность выкупа без торгов земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства и используемого арендатором в этом качестве более трех лет.

  • Основания продажи земельных участков без торгов перечислены в п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ в новой редакции (10 оснований)
  • Основания предоставления земли в собственность бесплатно приведены  ст. 39.5 ЗК РФ (8 оснований)
  • Основания оформления аренды без торгов – п.2 ст. 39.6 (33 основания)
  • Основания оформления безвозмездного пользования – п. 2 ст. 39.10 (16 оснований)

В целом, полагаю, что наиболее распространенные случаи нуждаются в том, чтобы основаниям и порядку предоставления земли посвятить отдельные статьи.

 

5.     Внесены существенные изменения в регулирование договора аренды земельного участка (ст. 39.8 ЗК РФ в новой редакции). В особенности значительно изменены нормы о продлении аренды. Акцент сделан на то, что договор аренды заключенный на торгах, должен на новый срок тоже заключаться на торгах. Продление аренды в целях достройки объекта незавершенного строительство так же получило совершенно новое регулирование.

6.     Иначе урегулированы полномочия органов местного самоуправления по распоряжению земельными участками, относящимися к неразграниченной государственной собственности. Пункт 10 ст. 3 Федерального Закона о введении в действие Земельного Кодекса РФ, который ранее регламентировал этот вопрос, утратит силу. Вместо него появилась статья 3.3 того же закона. В силу новой нормы право распоряжения неразграниченными государственными землями оставлено за органами местного самоуправления (п.2 ст. 33 Вводного закона), но более четко определено, какой именно орган и  в какой именно ситуации обладает таким правом:

  • Участками, расположенными  на территории городских округов распоряжаются органы местного самоуправления городских округов;
  • Участками, расположенными на территории иных поселений,  распоряжаются  органы местного самоуправления данных поселений в случае наличия утвержденных правил землепользования и застройки данных поселений;
  • Участками, расположенными на территории поселений, где не утверждены правила землепользования и застройки,  распоряжаются  органы местного самоуправления муниципальных районов;
  • Участками, расположенными на межселенных территориях, распоряжаются органы местного самоуправления муниципальных районов;

Так же определены случаи, когда участками, относящимися к неразграниченной государственной собственности, не распоряжаются органы местного самоуправления. Это, участки, расположенные в городах федерального значения, участки, предоставляемые для размещения дорог федерального значения и некоторые иные случаи.

 

Процедуры предоставления земельных участков в соответствии с новой редакцией Земельного Кодекса РФ.

Итак, новая редакция земельного кодекса предполагает две основные процедуры приобретения прав на земельный участок: на аукционе и без аукциона. Особняком  стоит процедура приобретения гражданами земельных участков для индивидуального жилищного строительства, личного подсобного хозяйства, дачного хозяйства, садоводства, крестьянского (фермерского) хозяйства (ст. 39.18 ЗК РФ). Она близка к имеющейся процедуре получения участков под ИЖС и в ней совмещены принципы конкурсного и бесконкурсного порядка приобретения прав на землю.

Аукционы по продаже земельных участков или права аренды земельных участков (статьи 39.11, 39.12, 39.13  ЗК РФ)

1.     Главным предложенным новшеством в регулировании вопросов о земельных аукционах, на мой взгляд, стало то, что новый закон четко урегулировал случаи, когда заинтересованные лица сами, не дожидаясь инициативы властей, могут инициировать аукцион.

Итак, с заявлением о проведении аукциона можно обратиться в следующих случаях:

  • Если утверждены проекты межевания территории;
  • Если проект межевания не утвержден, но желаемый участок находится на  межселенной территории.
  • Если участок поставлен на кадастровый учет, имеет координаты границ, определенную категорию и разрешенное использование.
  • Кроме того, де факто инициировать аукцион о предоставлении земельного участка для индивидуального жилищного строительства, личного подсобного хозяйства,  садоводства, дачного хозяйства, крестьянского фермерского хозяйства может гражданин, обратившись с заявлением о предоставлении ему земельного участка для указанных целей. В этом случае аукцион проводится при наличии других заявок на предоставление того же участка (ст. 39.18). Подробнее об этой процедуре в следующем материале.

В остальных случаях аукционы проводятся только по инициативе уполномоченного органа. В предыдущем варианте изменений Земельного Кодекса РФ, которые не попали в окончательную редакцию,  можно было инициировать аукцион и в населенном пункте, если это не столица субъекта федерации.  Напомню, что по старой редакции Земельного Кодекса РФ возможность инициировать аукцион была предметом споров в практике.

 

Порядок подготовки аукциона, проводимого по инициативе заинтересованного лица, урегулирован пунктом 4 ст. 39.11

Таблица1

Этапы подготовки аукциона
Если участок не образован и не состоит на кадастровом учете
Если участок образован и поставлен на кадастровый учет

Если проект межевания не утвержден, и участок находится на межселенной территории

Если проект межевания утвержден
Определение границ земельного участка

1. Подготовка заинтересованным лицом схемы требуемого земельного участка – пп.1 п.4 ст. 39.11

2. Обращение с заявлением об утверждении схемы земельного участка – пп.2 п.4 ст. 39.11

3. Принятие решения об утверждении схемы земельного участка при отсутствии оснований для отказа – пп.3 п.4 ст. 39.11

Не требуется
Не требуется
Кадастровый учет и регистрация прав публичной собственности

1. Обеспечения заинтересованным лицом выполнения кадастровых работ в соответствии с проектом межевания – пп.4 п.4 ст. 39.11

2. Кадастровый учет и государственная регистрация прав публичного образования, кроме случаев, когда государственная собственность не разграничена – пп.5 п.4 ст. 39.11

1. Обеспечения заинтересованным лицом выполнения кадастровых работ в соответствии с проектом межевания – пп.4 п.4 ст. 39.11

2. Кадастровый учет и государственная регистрация прав публичного образования, кроме случаев, когда государственная собственность не разграничена – пп.5 п.4 ст. 39.11

Не требуется
Подготовка аукциона

1. Обращение заинтересованного лица с заявлением о предоставлении земельного участка с указанием кадастрового номера и цели предоставления – пп.6 п.4 ст. 39.11

2. Обращение уполномоченного органа с заявлением о государственной регистрации прав на участок, кроме случаев, когда государственная собственность на него не разграничена – пп.7 п. 4 ст. 39.11

3. Получение уполномоченным органом технических условий подключения объектов к сетям – пп.8. п.4 ст. 39.11 – с 01.06.2015

4. Принятие решения о проведении аукциона или об отказе в его проведении – пп.9 п.4 ст. 39.11

 

1. Обращение заинтересованного лица с заявлением о предоставлении земельного участка с указанием кадастрового номера и цели предоставления – пп.6 п.4 ст. 39.11

2. Обращение уполномоченного органа с заявлением о государственной регистрации прав на участок, кроме случаев, когда государственная собственность на него не разграничена – пп.7 п. 4 ст. 39.11

3. Получение уполномоченным органом технических условий подключения объектов к сетям – пп.8. п.4 ст. 39.11 – с 01.06.2015

4. Принятие решения о проведении аукциона или об отказе в его проведении – пп.9 п.4 ст. 39.11

 

1. Обращение заинтересованного лица с заявлением о предоставлении земельного участка с указанием кадастрового номера и цели предоставления – пп.6 п.4 ст. 39.11

2. Обращение уполномоченного органа с заявлением о государственной регистрации прав на участок, кроме случаев, когда государственная собственность на него не разграничена – пп.7 п. 4 ст. 39.11

3. Получение уполномоченным органом технических условий подключения объектов к сетям – пп.8. п.4 ст. 39.11 – с 01.06.2015

4. Принятие решения о проведении аукциона или об отказе в его проведении – пп.9 п.4 ст. 39.11

 

Законом предусмотрен закрытый перечень из 19 оснований для отказа в проведении аукциона  (п.8 ст. 39.11 ЗК РФ). В целом данные основания понятны и могут быть разделены на три группы:

Группы оснований отказа в проведении аукциона:

  • нарушение прав третьих лиц: наличие на участке чужих объектов недвижимости – пп.8,9 п.8 ст. 39.11, наличие чужих прав на участок – пп.7, 13, 16, 17, 18 п.8 ст. 39.11.
  • неготовность участка к аукциону: границы подлежат уточнению – пп.1 п.8 ст. 39.11, отсутствие регистрации права публичной собственности (кроме случаев, когда участок относится к неразграниченной государственной собственности) – пп.2 п.8 ст. 39.11,не определены предельные параметры разрешенного строительства – пп.3 п.8 ст. 39.11, не определены технические условия – пп.4 п.8 ст. 39.11, не определено разрешенное использование или разрешенное использование не соответствует целям, указанным в заявлении – пп.5 п.8 ст. 39.11, не определена категория земли – пп.6 п.8 ст. 39.11, ТУ, РИ, категории, определенных границ и т.д.)
  • запрет приватизации: участок зарезервирован или предназначен для публичных нужд -  пп.12, 14, 15, 19 п.8 ст. 39.11, ограничение в обороте или изъятие из оборота – пп.10, 11 п.8 ст. 39.)

Большая часть оснований отказа, отнесенных ко второй группе, в действительности не является собственно причиной отказа в проведении аукциона, а разрешается в процессе подготовки аукциона: границы земельного участка уточняются на основании утвержденной по заявлению заинтересованного лица схемы (кроме случаев, очевидно, когда участок находится в границах населенного пункта), регистрация права публичной собственности выполняется по заявлению заинтересованного лица после кадастрового учета земельного участка, технические условия должны быть получены уполномоченным органом. Однако имеются и препятствия, которые, по моему мнению, тоже могут быть устранены уполномоченным органом, однако, закон не возлагает на них такой обязанности. В частности, это относится к случаям, когда не определена категория или разрешенное использование земельного участка.

До 01.01.2020 года уполномоченные органы власти вправе отказывать в проведении аукциона по основаниям, предусмотренным законами субъектов федерации.

 

2.     Вторым важнейшим новшеством, о котором я уже упоминала, но которое не грех отметить и повторно, стало то, что аукционы по продаже участков в собственность для строительства, теперь проводятся исключительно для предоставления участков гражданам под ИЖС, ЛПХ, КФХ, садоводство, дачное хозяйство (п.2 ст. 39.2, п.7 ст. 39.11, ст. 39.18 ЗК РФ в новой редакции). Во всех остальных случаях, земельные участки для строительства предоставляются на аукционах только в аренду.

Процедура аукциона (выполняется после процедуры подготовки аукциона, описанной в Таблице 1)

В регулировании собственно процедуры проведения аукциона обращает на себя внимание следующее:

1.     Начальная цена продажи земельного участка может определяться по выбору уполномоченного органа, как кадастровая или как рыночная стоимость данного земельного участка – п.12 ст. 39.11

2.     По результатам аукциона на право заключения договора аренды определяется размер ежегодной арендной платы, кроме случаев, прямо указанных в законе (п.16 ст. 39.11). Начальная цена устанавливается уполномоченным органом по своему выбору как рыночный размер арендной платы, либо как 1,5% кадастровой стоимости земельного участка.

3.     Сведения об аукционе размещаются:
  • В Интернете на едином ресурсе, утвержденном Правительством;
  • В СМИ, в котором публикуются муниципальные нормативные акты;

4.     Создается реестр недобросовестных участников аукциона, куда включаются сведения о победителях аукциона, уклонившихся от заключения договора (пункты 26-34 ст. 39.12 ЗК РФ в новой редакции) Сведения являются и исключаются из реестра по истечении двух лет. Лица, включенные в реестр, не допускаются к участию аукционах.

5.     Аукционы проводятся в электронной форме за исключением случаев предоставления участков гражданам и КФХ для ИЖС, садоводства, дачного хозяйства, ЛПХ, а так же сельскохозяйственного производства (ст. 39.13)

Продолжение (О предоставлении земельных участков без торгов см. ЗДЕСЬ

Материал подготовила Татьяна Скворцова


Запишитесь на консультацию по земельному вопросу

(351) 233-50-35