Юридическая помощь по жилищным делам

(351) 233-50-35


Жилищный спор между государством и гражданином. Новая позиция Конституционного суда.

Постановлением от 22.06.2017 №16-П Конституционный суд РФ внес важные и весьма радующие изменения в практику рассмотрения судами споров о жилом помещении между гражданином, купившим квартиру, и государством, ранее эту же квартиру унаследовавшим в порядке приобретения выморочного имущества.

История кратко

Собственник квартиры, умерший в 1994 году, не имел наследников, в результате чего квартира, как выморочное имущество, была унаследована городом Москва в силу п. 1 ст. 1151 ГК РФ. Особенность этой ситуации состоит в том, что право собственности публичного образования возникает в момент смерти наследодателя вне зависимости от факта принятия наследства, оформления свидетельства и государственной регистрации. Публичный наследник (город, село, область, Российская Федерация) может вообще не следить за унаследованным имуществом, ничего о нем не знать и все-таки являться собственником. При этом по данным Единого государственного реестра прав, собственником продолжает числиться умерший гражданин.
Воспользовавшись данной ситуацией, группа преступников на основании поддельных документов в 2007 году оформила у нотариуса свидетельство о праве на наследство и зарегистрировала право собственности за однофамильцем умершего. Впоследствии квартира была продана, и ее последним покупателем стал гражданин Дубцов (заявитель жалобы). Данная сделка состоялась в 2008 году и право собственности покупателя было зарегистрировано.
А в 2014 году «проснулся» Департамент имущества города Москвы и предъявил иск об истребовании данного имущества из владения последнего покупателя.
Суды всех инстанций встали на сторону Департамента, в результате чего покупатель, заплативший за квартиру порядка 7 млн. рублей, свою покупку потерял.
Принимая данные решения суды указывали, что имущество выбыло из владения города Москвы помимо воли собственника, т. е. факт добросовестности и возмездности приобретения Дубцовым квартиры не имел правового значения в силу п.1 ст. 302 ГК РФ. Дубцов обратился в Конституционный суд с жалобой на указанную норму права.

Вывод Конституционного суда.

Рассмотрев данное дело, Конституционный суд пришел к крайне значимому решению: он признал неконституционным положение пункта 1 статьи 302 ГК РФ в той мере, «в какой оно допускает истребование как из чужого незаконного владения жилого помещения, являвшегося выморочным имуществом, от его добросовестного приобретателя, который при возмездном приобретении этого жилого помещения полагался на данные Единого государственного реестра недвижимости и в установленном законом порядке зарегистрировал право собственности на него, по иску соответствующего публично-правового образования в случае, когда данное публично-правовое образование не предприняло - в соответствии с требованиями разумности и осмотрительности при контроле над выморочным имуществом - своевременных мер по его установлению и надлежащему оформлению своего права собственности на это имущество».

В переводе на понятный язык это означает следующее:

В иске публичного наследника (города, села, области Российской Федерации и т.д.) к добросовестному приобретателю об истребовании имущества следует отказать, если:

  • право собственности продавца (даже если продавец ненадлежащий и оформил свои права преступным путем) было зарегистрировано в ЕГРН.
  • сам покупатель зарегистрировал свои права на имущество.

Принимая такое решение Конституционный суд учитывал позицию Европейского Суда по правам человека и указал на следующее:

  • Внесение данных в Единый государственный реестр недвижимости фактически означает подтверждение самим государством зарегистрированного права собственности. Обоснованность регистрации проверяется государтсвом в лице его уполномоченного органа в ходе специальных процедур. «Проверка же соблюдения закона при совершении предшествующих сделок с недвижимым имуществом со стороны приобретателя этого имущества - в отличие от государства в лице органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, - зачастую существенно затруднена или невозможна» (п. 4.3. Постановления). 
  • При таких обстоятельствах, именно государтсво (а точнее, публично-правовое образование), должно нести риски связанные с утратой имущества, не перекладывая их на частных лиц. «Причем для этих целей не имеют значения различия между государственными органами власти, принявшими участие в совершении отдельных регистрационных действий в отношении недвижимости, по их иерархии и компетенции (постановление от 6 декабря 2011 года по делу "Гладышева против России")» (п. 4.3. Постановления). 
  • При противопоставлении частного интереса, связанного с возможной утратой жилого помещения, и публично-правового интереса, связанного с вкючением данного жилого помещения в какой-либо реестр для его последующего предоставления гражданам, состоящим на очереди, частный интерес по реализации права на жилище был признан Конституционным судом существенно более значимым.

Лично от себя могу сказать, что такая позиция Конституционного суда, защитившего гражданина в ущерб имущественным интересам публично-правового образования, не может не радовать. Однако из Постановления, к сожалению, не совсем ясно, относится оно только к жилым помещениям, или к иным видам имущества тоже, ведь в тексте документа Суд неоднократно ссылался на особую значимость жилого помещения для гражданина. Думаю, что окончательный ответ на этот вопрос даст практика, но если Вы в подобной ситуации судитесь с государством из-за нежилого помещения или спецтехники, ссылка на это Постановление вам тоже не повредит.

В отношении споров между частными лицами п. 1 ст. 302 продолжает действовать в прежней редакции.

Материал подготовила Татьяна Скворцова